Es gibt viele verschiedene Gründe, warum man sich zum Kauf einer Immobilie entschließt. Beispielsweise kann man durch die Einnahmen der Monatsmiete den Kontostand oder langfristig gesehen die Mietpreis Rente aufbessern. Des Weiteren werden Immobilien oftmals vererbt, wodurch der Erbe automatisch zum Vermieter wird. Viele, die sich zum Kauf einer Immobilie entschließen, tun dies mit der Absicht, sie zu vermieten. Insbesondere für Privateigentümer, die neu in der Vermietungsbranche sind, gibt es dabei einiges zu beachten.
Damit Sie nach der Erstvermietung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses kein blaues Wunder erleben und mit zusätzlichen Kosten belastet werden, geben wir von vermietsicher.de Ihnen 13 Tipps, worauf Sie als Neu-Vermieter unbedingt achten sollten:
Lage der Immobilie:
Jeder Ort, jede Stadt und jeder Markt hat seine Besonderheiten sowie Vor- und Nachteile. Je nach Lage kann es unterschiedliche Interessen und Voraussetzungen bei den Mietinteressenten geben. Da all dies in der Auswahl der Immobilie beachtet werden sollte, ist es einfacher, eine Immobilie in seiner direkten Umgebung zu suchen. Hier kennt man die Gegebenheiten, die wirtschaftliche Struktur, Wanderbewegungen, Leerstand usw. Ein weiterer Vorteil: Man ist im Notfall schnell vor Ort. Ist dies nicht möglich, sollte man sich ausgiebig mit dem gewünschten Standort auseinandersetzen oder jemanden zu Rate ziehen, der sich mit dem dortigen Immobilienmarkt auskennt.
Preis und Zustand der Immobilie:
Einer der wichtigsten Faktoren beim Kauf einer Immobilie ist der Preis. Der tatsächliche Wert sollte in jedem Fall durch einen Gutachter festgestellt werden. Allerdings ist es nicht wirtschaftlich, zu jedem interessanten Objekt sofort ein Gutachten erstellen zu lassen.
Auf folgende wichtige Punkte sollte man daher bei der Vorauswahl achten:
Kaufvertrag:
Auch wenn es selbstverständlich erscheint: Achten Sie beim Kaufvertrag unbedingt darauf, dass Sie alles gelesen und auch verstanden haben. Gibt es unklare Punkte, sollten diese in jedem Fall vor Unterschrift geklärt werden. Sicherheitshalber sollte der Vertrag auch durch einen Anwalt geprüft werden.
Lassen Sie sich auf keinen Fall unter Druck setzen. Wer Druck aufbaut, hat meist selber welchen. Sollte der Verkäufer sich merkwürdig verhalten oder Ihnen nicht ausreichend Zeit geben, den Vertrag ausführlich zu prüfen, ist Vorsicht angesagt.
Folgendes sollte vor Vertragsschluss geprüft werden:
Auf folgende wichtige Punkte sollte man daher bei der Vorauswahl achten:
Kaufvertrag:
Auch wenn es selbstverständlich erscheint: Achten Sie beim Kaufvertrag unbedingt darauf, dass Sie alles gelesen und auch verstanden haben. Gibt es unklare Punkte, sollten diese in jedem Fall vor Unterschrift geklärt werden. Sicherheitshalber sollte der Vertrag auch durch einen Anwalt geprüft werden.
Lassen Sie sich auf keinen Fall unter Druck setzen. Wer Druck aufbaut, hat meist selber welchen. Sollte der Verkäufer sich merkwürdig verhalten oder Ihnen nicht ausreichend Zeit geben, den Vertrag ausführlich zu prüfen, ist Vorsicht angesagt.
Folgendes sollte vor Vertragsschluss geprüft werden:
Um einen angemessenen Mietpreis, sowohl für Sie als auch den Mietinteressenten zu finden, sollten Sie sich zuerst einen Überblick über den aktuellen Mietmarkt verschaffen. Anhand des Mietspiegels, kann man erkennen wie hoch die Quadratmeterpreise der Region sind. Des Weiteren ist es sinnvoll, sich an den Angeboten der Monatsmieten anderer Immobilien für Mietwohnungen in vergleichbarer Lage und mit ähnlicher Ausstattung zu orientieren.
Um die Höhe der Kaltmiete festzusetzen, wird der Quadratmeterpreis mit der Quadratmeterzahl Ihrer Wohnfläche multipliziert. Dabei sollte man wissen, dass grundsätzlich alle Räume einer Mietwohnung zur Wohnfläche zählen. Balkone, Terrassen und Kellerräume fließen jedoch nur teilweise in die Berechnung ein.
Sollte Ihre Immobilie in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegen, darf die Miete maximal 10 Prozent höher als die ortsübliche Vergleichsmiete liegen. In Gebieten ohne Reglementierung gilt eine Grenze von 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Wird ein Makler engagiert gilt das Bestellerprinzip (Wohnungsvermittlungsgesetz §2 Absatz 1a). Das heißt, dass die Kosten beim Mieten und Vermieten von der Person übernommen werden, die den Immobilienmakler beauftragt.
Nach Vermittlung der der Wohnung zahlt der Vermieter eine Maklerprovision, welche oftmals zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer beträgt. Die Maklerkosten können jedoch von der Steuer abgesetzt werden.
Der erste Schritt in der Vermietung ist das Finden von Mietinteressenten. Hier gibt es mehrere Wege – von der simplen Mundpropaganda im Familien- und Freundeskreis über Anzeigen in Tageszeitungen bis hin zu Inseraten in den bekannten Immobilienportalen. Letztere haben mit Sicherheit die größte Reichweite sowie die Möglichkeit, viele wichtige Informationen unterzubringen.
Wichtig ist eine kurze Zusammenfassung der wichtigen Eigenschaften Ihrer Immobilie unter Vermeidung von zu vielen Abkürzungen. Schöne Fotos der Immobilie und Grundriss erhöhen die Aufmerksamkeit der Interessenten.
Sollten Sie eine bestimmte Zielgruppe für die Neuvermietung bevorzugen, empfiehlt es sich, die Wunschvorstellungen dieser Gruppe in Ihrer Beschreibung hervorheben.
Beispiele:
Wichtig ist eine kurze Zusammenfassung der wichtigen Eigenschaften Ihrer Immobilie unter Vermeidung von zu vielen Abkürzungen. Schöne Fotos der Immobilie und Grundriss erhöhen die Aufmerksamkeit der Interessenten.
Sollten Sie eine bestimmte Zielgruppe für die Neuvermietung bevorzugen, empfiehlt es sich, die Wunschvorstellungen dieser Gruppe in Ihrer Beschreibung hervorheben.
Beispiele:
Achten Sie darauf, die Wohnung in einem guten Zustand zu präsentieren. Das bedeutet, dass die Wohnung im besten Fall sauber und ohne große Schäden vorzufinden sein sollte.
Eine genaue Begutachtung des Mietbewerbers ist ratsam und vermindert das Risiko, an nicht solvente Mieter oder Mietbetrüger, wie zum Beispiel Mietnomaden, zu geraten. Ein Bewerber sollte nicht nur in die soziale Grundstruktur einer Anlage passen, sondern auch die nötigen finanziellen Mittel mitbringen, sich die Monatsmiete leisten zu können. Ein mündliches Versprechen reicht dabei jedoch nicht.
Sie können sich ein Stück weit absichern, indem Sie sich einige Unterlagen von den Mietinteressenten aushändigen lassen. Wir empfehlen zum einen eine Mieterselbstauskunft. Mietinteressenten sind zwar nicht dazu verpflichtet, eine Selbstauskunft auszufüllen, allerdings sind die meisten Interessenten dazu bereit. Des Weiteren empfehlen wir, sich die letzten drei Gehaltsnachweise sowie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegen lassen. Eine umfangreiche Einsicht in die bisherige „Zahlungsmoral“ des Mietinteressenten erhalten Sie, wenn Sie zusätzlich eine Schufa-Auskunft anfordern.
Expertentipp
Einen vollständigen Schutz bieten natürlich auch die Unterlagen nicht. Ein Restrisiko bleibt bestehen. Berichte von gewieften Betrügern, die Unterlagen oder Zahlen fälschen, und dabei einen besonders netten Eindruck machen, liest man immer wieder. Für einen zuverlässigen Schutz vor Mietbetrügern und Mietausfällen empfehlen wir, eine Mietausfallversicherung abzuschließen.
Expertentipp
Einen vollständigen Schutz bieten natürlich auch die Unterlagen nicht. Ein Restrisiko bleibt bestehen. Berichte von gewieften Betrügern, die Unterlagen oder Zahlen fälschen, und dabei einen besonders netten Eindruck machen, liest man immer wieder. Für einen zuverlässigen Schutz vor Mietbetrügern und Mietausfällen empfehlen wir, eine Mietausfallversicherung abzuschließen.
Der Mietvertrag regelt – zusammen mit dem aktuellen Mietrecht des BGB – die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter während des Mietverhältnisses. Die Wohnungsübergabe und der damit verbundene Einzug des Mieters sollte daher immer erst nach der Unterschrift des Mietvertrages erfolgen. Lassen Sie den Mieter vor Abschluss eines schriftlichen Vertrages einziehen, kann es für Sie bei Mietstreitigkeiten schnell problematisch werden. Bei mündlichen Verträgen gelten immer die gesetzlichen Vorschriften des BGB. Diese sind zum größten Teil zum Nachteil des Vermieters ausgelegt.
Folgende Dinge sollte Sie beim Aufsetzen des Mietvertrags beachten:
Um Mietausfälle zu vermeiden, sein Eigentum zu schützen und dessen Wert zu erhalten, haben Vermieter folgende Rechte:
Mietkaution
Der Vermieter darf und sollte in jedem Fall eine Mietkaution zur eigenen Absicherung vor finanziellen Schäden verlangen. Üblich sind zwei bis drei Monatskaltmieten. Mehr als drei Nettokaltmieten sind gesetzlich nicht erlaubt.
Rechte bei Mietausfall
Bei Ausbleiben der Mietzahlungen sollten diese sofort mit Fristsetzung angemahnt werden. Stehen mehr als zwei Monatskaltmieten aus, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden. Wird die Miete weiterhin nicht gezahlt und verbleibt der Mieter trotz Kündigung weiter in der Wohnung, kann und sollte man eine Räumungsklage veranlassen.
Vermieterpfandrecht
Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis an den in die Mietsache eingebrachten Sachen des Mieters ein Pfandrecht (§ 562 BGB). Dieses greift allerdings häufig nicht, da die in der Wohnung befindlichen Sachen oftmals unpfändbar sind. Das Pfandrecht kann nicht für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr sowie für künftige Entschädigungsforderungen geltend gemacht werden.
Erhöhung der Miete
1. Mieterhöhung nach Vereinbarung ( 557 I, II BGB)
Die Mieterhöhung nach Vereinbarung wird im Mietvertrag festgehalten.
2. Mieterhöhungen nach Gesetz (§ 557 III BGB)
Der Vermieter hat das Recht, in folgenden Fällen die Miete ohne Vereinbarung im Mietvertrag zu erhöhen:
Grundsätzlich kann die jährliche Miete nach Modernisierungen um bis zu elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden.
Umlagefähige Nebenkosten:
Wichtig: Nur wenn der Vermieter es mit dem Mieter vertraglich vereinbart hat, darf er die Nebenkosten auf diesen umlegen. Der Vermieter muss dazu nicht sämtliche Kosten aufzählen. Mit dem Begriff „Betriebskosten“ sind die gängigen umlagefähigen Nebenkosten ausreichend genannt (BGH VIII ZR 137/15).
Kündigungsrecht des Vermieters
Die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters sind beschränkt.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 I BGB).
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters liegt vor,
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und der Aussteller muss eigenhändig unterschreiben (§ 126 BGB).
Der Vermieter hat des Weiteren die Gründe für die Kündigung aufzuführen.
Zu guter Letzt muss der Vermieter auf die Form und die Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 574 ff BGB).
Dieser Hinweis ist in der Form frei und führt bei Fehlen nur zur Verlängerung der Widerspruchsfrist.
Rechte bei Mietausfall
Vermieterpfandrecht
Umlagefähige Nebenkosten:
Wichtig: Nur wenn der Vermieter es mit dem Mieter vertraglich vereinbart hat, darf er die Nebenkosten auf diesen umlegen. Der Vermieter muss dazu nicht sämtliche Kosten aufzählen. Mit dem Begriff „Betriebskosten“ sind die gängigen umlagefähigen Nebenkosten ausreichend genannt (BGH VIII ZR 137/15).
Kündigungsrecht des Vermieters
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters liegt vor,
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und der Aussteller muss eigenhändig unterschreiben (§ 126 BGB).
Der Vermieter hat des Weiteren die Gründe für die Kündigung aufzuführen.
Zu guter Letzt muss der Vermieter auf die Form und die Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 574 ff BGB).
Dieser Hinweis ist in der Form frei und führt bei Fehlen nur zur Verlängerung der Widerspruchsfrist.
1. Mieterhöhung nach Vereinbarung ( 557 I, II BGB)
Die Mieterhöhung nach Vereinbarung wird im Mietvertrag festgehalten.
2. Mieterhöhungen nach Gesetz (§ 557 III BGB)
Grundsätzlich kann die jährliche Miete nach Modernisierungen um bis zu elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden.
Die Rechte des Mieters werden im aktuellen Mietrecht des BGB und im Mietvertrag geregelt. Sie schützen den Mieter und schaffen eine rechtliche Grundlage für Streitigkeiten zwischen verschiedenen Mietparteien sowie Mieter und Vermieter. Eine Übersicht über die wichtigsten Mieterrechte finden Sie hier:
Hausrecht
Mit der Schlüsselübergabe treten Sie das Hausrecht an den Mieter ab. Sie dürfen den vermieteten Wohnraum ab diesem Zeitpunkt nicht mehr ohne Wissen und Zustimmung des Mieters betreten.
In bestimmten Fällen, z. B. bei Modernisierungs- und Reparaturarbeiten, steht Ihnen für Besichtigungen aber weiterhin ein Zutrittsrecht zu. Auch für Besichtigungen durch Nachmieter oder Kaufinteressenten können Sie nach Absprache mit dem Mieter Zutritt verlangen. Die Rechte des Mieters sehen vor, dass der Termin mindestens einen Tag vorher mit ihm abgesprochen werden muss.
Lärm und Ruhezeiten
Der Mieter hat ein Recht darauf, dass die jeweils gültigen Ruhezeiten von Nachbarn und im Haus lebenden Vermietern eingehalten werden. Musik, Fernseher oder Radio sollten währenddessen auf Zimmerlautstärke beschränkt bleiben. Häusliche Arbeiten wie Staubsaugen oder gelegentliche Handwerksarbeiten sind außerhalb der Ruhezeiten gestattet.
Das Spielen von Instrumenten lässt sich oft nicht auf Zimmerlautstärke beschränken. Gerichte räumen hier in der Regel eine Spielzeit von zwei Stunden pro Tag ein. Diese müssen aber außerhalb der Nacht und der Ruhezeiten liegen.
Eine im Mietrecht festgeschriebene Erlaubnis für lautstarkes Feiern gibt es nicht. Die oft herangezogene Regel, wonach einmal im Monat gefeiert werden darf, existiert nicht. Es sollte hier eine individuelle Einigung mit den Nachbarn gefunden werden, mit der alle zufrieden sind.
Kinderlärm muss hingenommen werden, auch in den Ruhezeiten. Allerdings haben hier die Eltern erzieherisch auf die Kinder einzuwirken, um unnötige Lärmbelästigung, insbesondere in den festgelegten Ruhezeiten, möglichst zu vermeiden.
Baden oder Duschen kann auch zur Nachtzeit nicht verboten werden.
Umbauten/Einrichtung/Wände
Der Mieter darf Nägel einschlagen sowie Schrauben inkl. Dübel zum Anbringen von Bildern oder Einrichtungsgegenständen nutzen. Auch das Bohren in Kachelwände ist erlaubt. Selbst die Fliesen dürfen, wenn die Löcher in den Fugen nicht passen, angebohrt werden. Ein Auswechseln der angebohrten Kacheln bei Auszug kann nicht verlangt werden.
Bauliche Veränderungen wie z. B. Wanddurchbrüche und Veränderungen der Elektro- oder Sanitärinstallationen bedürfen immer der Erlaubnis des Vermieters.
Einzug von Familie und Freunden
Laut aktuellem Mietrecht dürfen nahe Familienangehörige wie Ehepartner sowie eingetragene Lebenspartner und deren Kinder ohne das Einverständnis des Vermieters in die Wohnung einziehen. Die Wohnung beziehungsweise die Zimmer dürfen dabei allerdings nicht überbelegt werden und der Vermieter muss über den Einzug informiert werden.
Ein Einzug von entfernten Verwandten oder Freunden bedarf der Zustimmung des Vermieters.
Instandhaltung
Mieter haben grundsätzlich das Recht auf einen vertragsgemäßen Zustand der Wohnung. Dies geht einher mit der Verpflichtung des Vermieters, die Wohnung instand zu halten. Bestehen Mängel, welche durch den Vermieter nicht fristgemäß beseitigt werden, darf der Mieter die Miete mindern (§ 536 Bürgerliches Gesetzbuch).
In bestimmten Fällen, z. B. bei Modernisierungs- und Reparaturarbeiten, steht Ihnen für Besichtigungen aber weiterhin ein Zutrittsrecht zu. Auch für Besichtigungen durch Nachmieter oder Kaufinteressenten können Sie nach Absprache mit dem Mieter Zutritt verlangen. Die Rechte des Mieters sehen vor, dass der Termin mindestens einen Tag vorher mit ihm abgesprochen werden muss.
Bauliche Veränderungen wie z. B. Wanddurchbrüche und Veränderungen der Elektro- oder Sanitärinstallationen bedürfen immer der Erlaubnis des Vermieters.
Das Spielen von Instrumenten lässt sich oft nicht auf Zimmerlautstärke beschränken. Gerichte räumen hier in der Regel eine Spielzeit von zwei Stunden pro Tag ein. Diese müssen aber außerhalb der Nacht und der Ruhezeiten liegen.
Eine im Mietrecht festgeschriebene Erlaubnis für lautstarkes Feiern gibt es nicht. Die oft herangezogene Regel, wonach einmal im Monat gefeiert werden darf, existiert nicht. Es sollte hier eine individuelle Einigung mit den Nachbarn gefunden werden, mit der alle zufrieden sind.
Kinderlärm muss hingenommen werden, auch in den Ruhezeiten. Allerdings haben hier die Eltern erzieherisch auf die Kinder einzuwirken, um unnötige Lärmbelästigung, insbesondere in den festgelegten Ruhezeiten, möglichst zu vermeiden.
Baden oder Duschen kann auch zur Nachtzeit nicht verboten werden.
Auch diese Absicherung ist auf maximal drei Monatskaltmieten beschränkt. Das bei Mietnomaden meist notwendige Verfahren nach einer Räumungsklage kann sich allerdings sechs bis zwölf Monate hinziehen. Die in diesem Zeitraum anfallenden Mietausfälle plus eventuelle Sachschäden können, gerade bei einer finanzierten Immobilie, den Vermieter in ernsthafte Schwierigkeiten bringen.
Expertentipp
Um nicht unter einem sich auftürmenden Mietschuldenberg zu versinken, lohnt es sich, eine Mietausfallversicherung abzuschließen. Diese bewahrt Sie vor den hohen Kosten, die durch einen Mietausfall für Sie als Vermieter entstehen können.
Liegen Ihre Gesamteinnahmen inklusive sonstiger Einkünfte pro Jahr unter dem aktuellen steuerlichen Freibetrag (2016 liegt dieser bei 8652 Euro für Alleinstehende), ist keine Versteuerung der Mieteinnahmen erforderlich. Wer darüber liegt und die aus dem Mietverhältnis resultierenden Einnahmen versteuern muss, zieht hierzu nur die Nettokaltmiete zur Berechnung heran, da die vom Mieter gezahlten Nebenkosten zur Begleichung der Betriebskosten genutzt werden. Von den Mieteinnahmen sind die Aufwendungen für die Finanzierung und den Unterhalt der Immobilie abzuziehen.
Dazu zählen:
Auch der Jahresbeitrag einer Mietausfallversicherung kann steuerlich geltend gemacht werden.
Die meisten Immobilienbesitzer machen ihre Verwaltung mit „Pen and Paper“, also analog, das bedeutet zahlreiche Ordner, viele Dokumente und unübersichtliche Berechnungstabellen, die im schlimmsten Fall nicht einmal gesetzeskonform abrechnen. Gerade neuen Vermietern empfehlen wir, direkt mit einer digitalen Verwaltung zu starten.
Mittlerweile gibt es unterschiedlichste digitale Lösungen, die den Vermieteralltag erleichtern und vor allem Zeit sparen. Im Blogartikel Immobilien einfach digital verwalten erhalten Sie einen Überblick über drei Systeme. So bekommen Sie einen ersten Eindruck von Funktionen und Möglichkeiten, die die unterschiedlichen Systeme Ihnen bieten.
Selbstauskunft für die Objektbewerbung
Mietschuldenfreiheitsbestätigung
Abrechnung der Mietkaution
Abwohnen der Mietkaution
Mietkaution Rückzahlung
Rückgriff auf Mietkaution
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