Es gibt viele verschiedene Gründe, warum man sich zum Kauf einer Immobilie entschließt. Beispielsweise kann man durch die Einnahmen der Monatsmiete den Kontostand oder langfristig gesehen die Mietpreis Rente aufbessern. Des Weiteren werden Immobilien oftmals vererbt, wodurch der Erbe automatisch zum Vermieter wird. Viele, die sich zum Kauf einer Immobilie entschließen, tun dies mit der Absicht, sie zu vermieten. Insbesondere für Privateigentümer, die neu in der Vermietungsbranche sind, gibt es dabei einiges zu beachten.
Damit Sie nach der Erstvermietung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses kein blaues Wunder erleben und mit zusätzlichen Kosten belastet werden, geben wir von vermietsicher.de Ihnen 13 Tipps, worauf Sie als Neu-Vermieter unbedingt achten sollten:
Auf folgende wichtige Punkte sollte man daher bei der Vorauswahl achten:
Kaufvertrag:
Auch wenn es selbstverständlich erscheint: Achten Sie beim Kaufvertrag unbedingt darauf, dass Sie alles gelesen und auch verstanden haben. Gibt es unklare Punkte, sollten diese in jedem Fall vor Unterschrift geklärt werden. Sicherheitshalber sollte der Vertrag auch durch einen Anwalt geprüft werden.
Lassen Sie sich auf keinen Fall unter Druck setzen. Wer Druck aufbaut, hat meist selber welchen. Sollte der Verkäufer sich merkwürdig verhalten oder Ihnen nicht ausreichend Zeit geben, den Vertrag ausführlich zu prüfen, ist Vorsicht angesagt.
Folgendes sollte vor Vertragsschluss geprüft werden:
Wichtig ist eine kurze Zusammenfassung der wichtigen Eigenschaften Ihrer Immobilie unter Vermeidung von zu vielen Abkürzungen. Schöne Fotos der Immobilie und Grundriss erhöhen die Aufmerksamkeit der Interessenten.
Sollten Sie eine bestimmte Zielgruppe für die Neuvermietung bevorzugen, empfiehlt es sich, die Wunschvorstellungen dieser Gruppe in Ihrer Beschreibung hervorheben.
Beispiele:
Expertentipp
Einen vollständigen Schutz bieten natürlich auch die Unterlagen nicht. Ein Restrisiko bleibt bestehen. Berichte von gewieften Betrügern, die Unterlagen oder Zahlen fälschen, und dabei einen besonders netten Eindruck machen, liest man immer wieder. Für einen zuverlässigen Schutz vor Mietbetrügern und Mietausfällen empfehlen wir, eine Mietausfallversicherung abzuschließen.
Rechte bei Mietausfall
Vermieterpfandrecht
Umlagefähige Nebenkosten:
Wichtig: Nur wenn der Vermieter es mit dem Mieter vertraglich vereinbart hat, darf er die Nebenkosten auf diesen umlegen. Der Vermieter muss dazu nicht sämtliche Kosten aufzählen. Mit dem Begriff „Betriebskosten“ sind die gängigen umlagefähigen Nebenkosten ausreichend genannt (BGH VIII ZR 137/15).
Kündigungsrecht des Vermieters
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters liegt vor,
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und der Aussteller muss eigenhändig unterschreiben (§ 126 BGB).
Der Vermieter hat des Weiteren die Gründe für die Kündigung aufzuführen.
Zu guter Letzt muss der Vermieter auf die Form und die Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 574 ff BGB).
Dieser Hinweis ist in der Form frei und führt bei Fehlen nur zur Verlängerung der Widerspruchsfrist.
1. Mieterhöhung nach Vereinbarung ( 557 I, II BGB)
Die Mieterhöhung nach Vereinbarung wird im Mietvertrag festgehalten.
2. Mieterhöhungen nach Gesetz (§ 557 III BGB)
Grundsätzlich kann die jährliche Miete nach Modernisierungen um bis zu elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden.
In bestimmten Fällen, z. B. bei Modernisierungs- und Reparaturarbeiten, steht Ihnen für Besichtigungen aber weiterhin ein Zutrittsrecht zu. Auch für Besichtigungen durch Nachmieter oder Kaufinteressenten können Sie nach Absprache mit dem Mieter Zutritt verlangen. Die Rechte des Mieters sehen vor, dass der Termin mindestens einen Tag vorher mit ihm abgesprochen werden muss.
Bauliche Veränderungen wie z. B. Wanddurchbrüche und Veränderungen der Elektro- oder Sanitärinstallationen bedürfen immer der Erlaubnis des Vermieters.
Das Spielen von Instrumenten lässt sich oft nicht auf Zimmerlautstärke beschränken. Gerichte räumen hier in der Regel eine Spielzeit von zwei Stunden pro Tag ein. Diese müssen aber außerhalb der Nacht und der Ruhezeiten liegen.
Eine im Mietrecht festgeschriebene Erlaubnis für lautstarkes Feiern gibt es nicht. Die oft herangezogene Regel, wonach einmal im Monat gefeiert werden darf, existiert nicht. Es sollte hier eine individuelle Einigung mit den Nachbarn gefunden werden, mit der alle zufrieden sind.
Kinderlärm muss hingenommen werden, auch in den Ruhezeiten. Allerdings haben hier die Eltern erzieherisch auf die Kinder einzuwirken, um unnötige Lärmbelästigung, insbesondere in den festgelegten Ruhezeiten, möglichst zu vermeiden.
Baden oder Duschen kann auch zur Nachtzeit nicht verboten werden.
Auch diese Absicherung ist auf maximal drei Monatskaltmieten beschränkt. Das bei Mietnomaden meist notwendige Verfahren nach einer Räumungsklage kann sich allerdings sechs bis zwölf Monate hinziehen. Die in diesem Zeitraum anfallenden Mietausfälle plus eventuelle Sachschäden können, gerade bei einer finanzierten Immobilie, den Vermieter in ernsthafte Schwierigkeiten bringen.
Expertentipp
Um nicht unter einem sich auftürmenden Mietschuldenberg zu versinken, lohnt es sich, eine Mietausfallversicherung abzuschließen. Diese bewahrt Sie vor den hohen Kosten, die durch einen Mietausfall für Sie als Vermieter entstehen können.
Auch der Jahresbeitrag einer Mietausfallversicherung kann steuerlich geltend gemacht werden.
Die meisten Immobilienbesitzer machen ihre Verwaltung mit „Pen and Paper“, also analog, das bedeutet zahlreiche Ordner, viele Dokumente und unübersichtliche Berechnungstabellen, die im schlimmsten Fall nicht einmal gesetzeskonform abrechnen. Gerade neuen Vermietern empfehlen wir, direkt mit einer digitalen Verwaltung zu starten.
Mittlerweile gibt es unterschiedlichste digitale Lösungen, die den Vermieteralltag erleichtern und vor allem Zeit sparen. Im Blogartikel Immobilien einfach digital verwalten erhalten Sie einen Überblick über drei Systeme. So bekommen Sie einen ersten Eindruck von Funktionen und Möglichkeiten, die die unterschiedlichen Systeme Ihnen bieten.
Selbstauskunft für die Objektbewerbung
Mietschuldenfreiheitsbestätigung
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Mietkaution Rückzahlung
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