Energieausweis-Pflicht – Was Vermieter zur Energieeinsparverordnung wissen müssen

Der Energieausweis – Inhalte, Gültigkeit, Berechtigungen, Fristen, Gerichtsurteile

Was ist der Energieausweis?

„Energieausweis“ wird ein Schriftstück genannt, das für ein Haus oder eine Wohnung eine energetische Bewertung der baulichen Einrichtung festhält. Dieser Nachweis wird nach den aktuell gültigen gesetzlichen Vorgaben der bundesweit geltenden Energiesparverordnung (EnEV) erstellt und soll so eine objektive Vergleichbarkeit bezüglich des Energieverbrauchs von Immobilien ermöglichen.

Im Wesentlichen geht es beim Energieausweis also um die seit 01. Mai 2014 verpflichtende Information über die Einhaltung von gesetzlichen Standardnormen. Die bautechnischen Vorgaben hierzu werden vom Verordnungsgeber regelmäßig dem aktuellen Stand der Technik angepasst. Sie erfassen die mögliche und die tatsächliche Energieeffizienz einer Immobilie im Zusammenspiel von moderner Heizanlage und wirksamer Wärmedämmung.

Energieeinsparverordnung – Was ist das?

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) regelt die energetischen Anforderungen an Neubauten. Darüber hinaus gibt sie vor, in welcher energetischen Qualität ein Eigentümer, der sein Gebäude sanieren will, bestimmte Modernisierungsmaßnahmen auszuführen hat. Anlass für die Energieeinsparverordnung aus dem Jahre 2014 ist eine EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden aus dem Jahr 2010.

Außerdem sieht das Energiekonzept der Bundesregierung vor, den Wärmebedarf des Gebäudebestandes in Deutschland bis 2020 um 20 Prozent zu senken. Bis 2050 sollen Häuser nahezu klimaneutral sein, also den eigenen Bedarf nur aus erneuerbaren Energien decken. Den gesetzlichen Rahmen für die EnEV 2014 schaffte die am 13. Juli 2013 in Kraft getretene Änderung des Energieeinsparungsgesetzes.

Was bringt der Energieausweis?

Mit dem Energieausweis können Mieter und Käufer so direkt einschätzen, in welchem energetischen Zustand sich das Gebäude befindet oder wo Kosten entstehen können, die eventuell problematisch sind. Besonders gut für den Mieter ist die Klasseneinteilung zu deuten, denn das kennt man schon von Haushaltsgeräten oder auch Autos. Schlechte Energiewerte im Ausweis deuten auf hohe Heizkosten hin, die beispielsweise auf eine unzureichende Wärmedämmung zurückzuführen sind.


Die Bedeutung des Energieausweises wird in Zukunft weiter zunehmen, denn der Vermieter muss den Energieeffizienzstandard bereits im Immobilieninserat – online wie offline – deutlich benennen. Verantwortlich für die Veröffentlichung der Pflichtangaben aus dem Energieausweis ist immer der Eigentümer oder Vermieter, der seine Immobilie verkaufen oder vermieten will.


Zudem können Mieter nun bei der Wohnungsbesichtigung erwarten, den Energieausweis vorgelegt zu bekommen. Bisher war dies immer nur auf Umwegen möglich, da die meisten Makler die Einsicht nur direkt im Büro ermöglichten. Nun genügt es nicht mehr, ihn erst vorzuweisen, wenn ein potenzieller Mieter danach fragt. Außerdem ist es erforderlich, eine Kopie des Energieausweises bei Unterzeichnung des Mietvertrages auszuhändigen. Geschieht dies nicht, können Bußgelder bis zu 50.000 Euro fällig werden.


Energieausweis öffentlich aushängen

Die geltenden Regelungen fördern die Transparenz im Umgang mit energetischen Immobiliendaten, denn sie gelten auch für sogenannte Nichtwohngebäude wie Gewerbeimmobilien und öffentliche Gebäude. In öffentlichen Gebäuden mit großem Publikumsandrang und einer Größe über 500 Quadratmetern ist ein Energieausweis sichtbar auszuhängen. Es besteht zudem bei Vorlage eines Energieausweises die Pflicht, diesen auch in größeren Geschäften, Restaurants, Hotels und Banken auszuhängen. Einzig denkmalgeschützte Immobilien benötigen keinen Energieausweis.


Welche Angaben gehören in den Energieausweis?

  • Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
  • Wert des Energiebedarfs oder -verbrauchs
  • Wesentliche Energieträger der Heizung
  • Baujahr des Gebäudes
  • Angabe der Energieeffizienzklasse


Unterschieden wird hierbei zwischen Bedarfsausweis (B) und Verbrauchsausweis (V). Letzterer gibt den Verbrauch des Vorbesitzers an. Der Bedarfsausweis ist ein rechnerischer Vergleichswert, der eine Grundlage zur Qualität des Gebäudes abgibt. So können verschiedene Gebäude neutral miteinander verglichen werden.

Übrigens: Energieausweise sind immer 10 Jahre gültig.


Inhaltsverweise zum Energieausweis:

  • Eine Vorlage Energieausweis beim Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur
  • Die Energie-Effizienz-Expertenliste hilft bei der Klärung, ob eine nachträgliche Dämmung nötig ist


Urteil: Makler von gesetzlicher Informationspflicht ausgeschlossen

Der beauftragte Makler ist eigentlich ebenfalls von der verpflichtenden Angabe des Energieausweises betroffen, da er nach geltendem Wettbewerbsrecht dem Käufer oder Mieter keine Informationen über den Zustand der Immobilie vorenthalten darf.


Doch: Informationen zum Energieausweis in öffentlichen Angeboten anzugeben, ist für Verkäufer, Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber gesetzliche Vorschrift nach § 16a der EnEV. Nur Immobilienmakler sind davon ausgenommen. Diese werden im Verordnungstext nämlich nicht ausdrücklich erwähnt, wie das LG Gießen in einem Urteil unlängst feststellte (vgl. 8 O 7/15). So können Makler in den Verkaufsanzeigen, die sie für ihre Auftraggeber aufgeben, die Angaben zum Energieausweis trotz der gesetzlichen Vorschrift weglassen.

Abmahnung zwecklos

2014 beanstandete ein Verbraucherschutzverband zwei Verkaufsanzeigen, die eine Immobilienmaklergesellschaft in einer Tageszeitung veröffentlicht hatte. Es ging in ihren Angeboten um zwei Eigentumswohnungen, die im Auftrag des Eigentümers verkauft werden sollten. Da die Anzeigen keine Angaben zu den vorhandenen Energieausweisen der Wohnungen enthielten, erachtete der Verbraucherschutzverband sie als wettbewerbswidrig und verlangte die Abgabe einer Unterlassungserklärung. Der Verband bezog sich in seiner Argumentation auf § 16a EnEV.

Die Immobiliengesellschaft hingegen weigerte sich, die Unterlassungserklärung abzugeben, weil sie sich nicht für verantwortlich hielt. Ihrer Meinung nach gilt die Informationspflicht der Verordnung nicht für Immobilienvermittler, weil der Verordnungstext darüber keine Aussage macht.

Gegen diese Auffassung erhob wiederum der Verbraucherschutzverband Klage vor dem LG Gießen. Doch das Gericht folgte den Maklern und weigerte sich, mit einem Urteil den Anwendungsbereich einer Verordnung über ihren Wortlaut hinaus zu erweitern. Vor allem, weil dies zu Lasten eines Dritten ginge, nämlich den Maklern. Das Gericht bestand in seiner Begründung darauf, dass es nicht seine Aufgabe darin sehe, für eine solche erweiternde Interpretation eines Verordnungstextes zu sorgen.

Von vermietsicher.de-Team | Letzte Aktualisierung: 14. Dezember 2015