Trinkwasserverordnung: Das müssen Vermieter beachten

Welche Vermieter betrifft die Trinkwasserschutzverordnung?

Von der Trinkwasserverordnung sind folgende Anlagen betroffen:

  • Alle Großanlagen, die einen Warmwasserbehälter von über 400 Litern besitzen. (115.000 solcher Großversorger mit Warmwasser gibt es in Berlin).
  • alle Häuser, in denen zwischen der Erwärmung des Wassers durch die Heizung und dem Wasserhahn mehr als 3 Liter Wasser durch die Leitungen fließen und wo zwischen dem Boiler und dem entferntesten Wasserhahn ca. 15 Meter Rohr liegen. Damit fallen fast alle Mehrfamilienhäuser unter die Verordnung.


Die Trinkwasserprüfung

Wie wird geprüft?

Die Prüfung muss von zertifizierten Laboren durchgeführt werden. Eine Auskunft über zertifizierte Labore erhalten Sie in ihrer Stadtverwaltung. An drei Stellen muss eine Probe entnommen werden: im Vorlauf und im Rücklauf des Wassers sowie am von der Erwärmung entferntesten Punkt, also meist an einem Duschkopf in der obersten Etage. Zwei Wochen nach Abschluss der Untersuchung muss das Gesundheitsamt über das Ergebnis informiert werden.

Wie oft muss die Trinkwasserqualität geprüft werden?

„Der Parameter Legionella spec. ist mindestens einmal jährlich entsprechend den Vorgaben in § 14 Absatz 3 zu untersuchen.“ Quelle

Wieviel kostet die Prüfung nach der Trinkwasserverordnung und wer zahlt diese?

Die Kosten für die Probe und ihre Analyse durch ein vorgeschriebenes Labor liegen in der einfachsten Variante bei etwa 200 Euro. Bei komplizierten Anlagen mit mehreren Steigsträngen können daraus schnell 400 Euro werden. Verdachtsfälle müssen den Gesundheitsämtern gemeldet werden. Hausverwaltungen sind verpflichtet, solche Untersuchungen zu veranlassen.

Die Kosten für die Probeentnahmen und die Untersuchungen im Labor müssen durch den Vermieter gezahlt werden, können aber in voller Höhe auf die Betriebskosten umgelegt werden. Dies bedeutet, dass durch die Verordnung allein in Berlin und Brandenburg Kosten in Höhe von etwa 35 Millionen Euro auf die Mieter zugekommen sind.

Legionellen in der Trinkwasserverordnung

Legionellen sind natürliche Bakterien, die als Umweltkeim überall in geringer Anzahl in Oberflächengewässern und Grundwassern vorkommen können. Meistens sind sie dann wegen ihrer niedrigen Menge harmlos. Nur wenn durch eine starke Vermehrung und eine explosionsartige Ausbreitung des Bakteriums ein Mensch plötzlich infiziert wird, kann es sehr gefährlich werden.

Legionellen kommen in vielen Arten und Untergruppen vor. Vor allem aber die Art „legionella pneumophila“ ist in 90 Prozent aller Fälle dafür verantwortlich, bei Menschen unterschiedliche Krankheitsbilder zu verursachen, von grippeähnlichen Symptomen, über das sogenannte „Pontiac-Fieber“, bis zur schweren Lungenentzündung. Letztere Erkrankung ist landläufig berüchtigt unter dem Namen „Legionärskrankheit“ – von „Legionellen“ missverständlich abgeleitet – und verläuft in 15 bis 20 Prozent aller Fälle tödlich.

Legionellen vermehren sich am besten bei Temperaturen zwischen 25 und 45 Grad Celsius. Unterhalb von 20 Grad Celsius vermehren sie sich kaum, oberhalb von 60 Grad werden sie abgetötet. Durch diese Charakteristik erweisen sich künstliche Warmwassersysteme von Gebäuden als besonders wachstumsfördernd. In Ablagerungen und Belägen der Rohre kann sich das Bakterium aufgrund der hier herrschenden Temperaturen ideal vermehren und dann in großer Zahl austreten.

Dabei stellt die Aufnahme des Erregers durch einfaches Trinken von kontaminiertem Leitungswasser kaum eine Gefahr dar. Erst wenn solches Wasser zerstäubt wird – etwa beim Duschen – und dieser Nebel durch Einatmen in die Atemwege gelangt, kann eine Infektion tatsächlich erfolgen. Eine Erkrankung bedeutet dies aber auch nicht in jedem Fall.

Falls es aber doch zu einer Erkrankung kommt, kann diese sich in zwei verschiedenen Verlaufsformen zeigen. Das in Deutschland nach Schätzungen jährlich mindestens in 100.000 Fällen auftretende „Pontiac-Fieber“ bringt fiebrige, grippeähnliche Symptome mit sich, die meist ohne Lungenbeteiligung innerhalb von wenigen Tagen wieder abheilen. Den meisten Erkrankten wird die Ursache kaum bewusst sein, sie gehen dann womöglich von einer einfachen Erkältungsinfektion aus.

Schwere Lungenentzündung als größte Gefahr

Die wesentlich schwerwiegendere „Legionärskrankheit“ zeigt sich in einer schweren Lungenentzündung, die unbehandelt tödlich verlaufen kann. Allgemein erkranken Männer doppelt so häufig wie Frauen, vor allem aber sind ältere Menschen, Raucher und Menschen mit geschwächtem Immunsystem (wie zum Beispiel Diabetiker) verstärkt betroffen. Kinder erwischt es hingegen erfreulicherweise nur sehr selten. Und unabhängig davon, ob es sich bei der Erkrankung um „Pointiac-Fieber“ oder „Legionärskrankheit“ handelt: ein Erkrankter ist in keinem Fall für andere Menschen ansteckend.

Urteile zur Trinkwasserverordnung: Verkehrssicherungspflicht und Beweisanforderung

In dem vom BGH behandelten konkreten Fall klagte die Tochter eines 2008 an der Legionärskrankheit Verstorbenen gegen dessen Vermieter auf gut 23.000 Euro Schadensersatz und Schmerzensgeld. Das Bezirksamt, das für die Mietwohnung des Verstorbenen zuständig war, hatte kurz nach der Erkrankung des Mannes im Leitungswasser seiner Wohnung eine starke Legionellenkontamination festgestellt.

Der Vermieter hatte nachweislich seit mehr als acht Jahren das Wassersystem nicht mehr kontrollieren lassen. Aufgrund dieses Befundes verklagte die Tochter des Verstorbenen den Vermieter wegen Pflichtverletzung. Ihrer Auffassung nach hätte er die Legionellen in seinem Haus durch regelmäßige Kontrollen und Säuberungen des Wassersystems verhindern können und müssen.

Dieser Argumentation folgte der BGH nun und verwies das Verfahren zur Neuverhandlung zurück an die Vorinstanz vgl. VIII ZR 161/14. Nach Auffassung der Bundesrichter „überspannt“ der von der Vorinstanz verlangte zweifelsfreie Beweis, dass der Verstorbene sich auch tatsächlich am Wassersystem seiner Wohnung und nicht woanders infiziert hatte, die gesetzlichen Anforderungen an eine Beweisführung.

Und selbst wenn eine Novelle der Trinkwasserverordnung erst 2011 gesetzlich regelte, dass ein Vermieter durch regelmäßige Kontrollen die Gefahr einer Legionellenverseuchung in seinem Eigentum eindämmen muss, kommt laut BGH bereits 2008 eine Pflichtverletzung des Vermieters unter dem Gesichtspunkt der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht in Betracht.

Mit diesen beiden Aspekten senkt das Urteil die Anforderungen an eine Beweisführung in Sachen Legionellenerkrankung entscheidend. Dies sollten Vermieter unbedingt beachten, wie zum Beispiel der Eigentümerverein „Haus & Grund“ seine Mitglieder eindringlich ermahnt. „Die Pflicht zur Prüfung des Trinkwassers auf Legionellen ist unbedingt ernst zu nehmen“, heißt es auf einer Internetseite des Vereins. „Bei Verstößen drohen nicht nur ein Bußgeld, sondern auch erhebliche Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche der betroffenen Mieter bzw. deren Erben.“

Von vermietsicher.de-Team | Letzte Aktualisierung: 09. November 2011

Kategorie: Vorbereitung-vermietung

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