Immobiliengutachter beim Immobilienkauf und -verkauf: Was ist zu beachten?

Immobilienkauf: Angebot und Nachfrage kennen

Wollen viele eine Immobilie in einer bestimmten Lage kaufen, steigen die Preise rasch an. Sinkt die Nachfrage, bleiben die Kaufpreise niedrig. München und Düsseldorf sind etablierte Wirtschaftsstandorte, die nicht nur Kapital, sondern auch Arbeitskräfte anlocken. Dadurch verteuern sich die Immobilien. Wächst zudem das Angebot nur langsam, werden Immobilien noch teurer.

Immobiliengutachter beobachten den Markt aufmerksam. In 1.200 lokal organisierten Gutachterausschüssen sammeln sie die tatsächlich erzielten Kaufpreise. Dabei werden auch Objekteigenschaften wie die Wohnfläche, Alter, Zustand und besondere Ausstattungsmerkmale (Balkon/Terrasse, Garage, Küche) datentechnisch erfasst. Die Kaufpreissammlung ist ein Grundstein für die individuelle Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, denn eine weitere Kernaufgabe des Immobiliengutachters ist es, den marktüblichen Kaufpreis noch nicht untersuchter Objekte zu ermitteln und dem Käufer bzw. Verkäufer einen Richtwert für seine Immobilientransaktion zu liefern.

Immobiliengutachten für Käufer und Verkäufer

Sowohl für Käufer als auch für Verkäufer ist es sinnvoll, einen Immobiliengutachter zu beauftragen und das Kauf- oder Verkaufsobjekt gründlich begutachten und bewerten zu lassen. Den Käufer bewahrt der Gutachter vor vermeintlichen Schnäppchenkäufen, indem er auf Mängel hinweist und genau aufzeigt, was an Renovierungs- und Sanierungsarbeiten geleistet werden muss. Der Immobiliengutachter gibt ihm Sicherheit dahingehend, ob das Wunschhaus auch wirklich sein Geld wert ist. Dem Verkäufer hilft er, einen realistischen Verkaufspreis für die Immobilie zu ermitteln, was dazu führt, dass sich diese viel schneller und besser verkaufen lässt, als mit einer unter Umständen überzogenen Preisvorstellung, die nicht dem Marktwert entspricht. Andererseits bewahrt der Immobiliengutachter den Verkäufer aber auch davor, seine Immobilie zu günstig anzubieten.

Es ist für beide Parteien von Vorteil, wenn der Immobilienverkauf zur beiderseitigen Zufriedenheit abgewickelt wird und sowohl Käufer als auch Verkäufer mit dem Ergebnis glücklich sind. Stellen sich nämlich im Nachhinein Mängel an der Immobilie heraus oder der Käufer ist auf einmal aus anderen Gründen nicht mehr mit der Immobilie zufrieden, kann es im schlimmsten Fall zu teuren und langwierigen Rechtsstreitigkeiten kommen, die für beide Seiten mehr als unangenehm sind. Auch hier schafft ein Immobiliengutachter eine gewisse Rechtssicherheit, denn der Verkäufer kann sich durch das Gutachten klar darauf berufen, welche Mängel zur Zeit des Verkaufs bestanden und beweisen, dass er darauf hingewiesen hat und der Käufer weiß genau, was er kauft und erlebt im Nachhinein keine bösen Überraschungen.

Immobilienbegutachtung auch für vermietete Objekte möglich

Der Immobiliengutachter kann entweder vom Käufer oder vom Kaufinteressenten hinzugezogen werden. Wohnt der Verkäufer selbst in der angebotenen Immobilie oder steht sie gar leer, stellen diese Besichtigungen üblicherweise kein Problem dar. Anders sieht es aus, wenn das Haus oder die Wohnung vermietet ist. Hier kommt eine dritte Partei ins Spiel: Der Mieter. Für den Mieter ist es meist eher unangenehm, wenn der Vermieter mit völlig fremden Menschen wie Kaufinteressenten oder einem Immobiliengutachter auftaucht. Schließlich wird damit nicht nur die Wohnung, sondern auch die Privatsphäre des Mieters unter die Lupe genommen und vor dem Schlafzimmer macht ein Immobiliengutachter nicht halt.

Daher stellt sich die Frage, inwieweit der Mieter diese Besuche in seiner Wohnung dulden muss, denn es ist nicht so, dass der Vermieter in der Wohnung ein- und ausgehen darf, wie er möchte. Zwar befindet sich diese nach wie vor in seinem Eigentum, doch durch die Vermietung tritt er gewisse Rechte, unter anderem das Hausrecht, an den Mieter ab und darf die vermieteten Räume daher nicht mehr einfach so nach Belieben betreten. Durch den Mietvertrag wird der Mieter zum berechtigten Besitzer der Mietsache und darf nun, von wenigen Ausnahmen abgesehen, bestimmen, wem er wann den Zutritt zu der Mietsache gestattet. Und das gilt nicht nur für fremde Personen, sondern auch für den Eigentümer der Mietsache, also den Vermieter.

Mieter muss der Immobilienbegutachtung zustimmen

Im Mietvertrag ist meist geregelt, unter welchen Bedingungen der Vermieter Zutritt zu den vermieteten Räumen hat und auch die Rechtsprechung zeigt hier klare Regeln auf, an die sich beide Parteien zu halten haben:

• Der Vermieter darf nicht grundlos die Immobilie besichtigen, unabhängig davon, was im Mietvertrag festgehalten wurde.
• Eine Besichtigung der Immobilie durch Kaufinteressenten und Immobiliengutachter ist ein Grund, bei dem der Mieter dem Vermieter Zutritt zur Immobilie verschaffen muss.
• Der Besichtigungstermin muss mit dem Mieter abgestimmt werden.

Der Vermieter muss sich mindestens zwei, bei berufstätigen Mietern eher drei bis vier Tage vorher schriftlich beim Mieter anmelden und den Grund der gewünschten Wohnungsbesichtigung angeben. Der vorgeschlagene Termin darf nur zu zumutbaren Zeiten, also üblicherweise an Wochentagen zwischen 10.00 Uhr und 13.00 Uhr und nachmittags bis 18.00 Uhr liegen; an Sonn- und Feiertagen ist eine Wohnungsbesichtigung tabu. Innerhalb dieser Parameter muss der Mieter der Wohnungsbesichtigung zustimmen und darf dem Vermieter und seinen Begleitern nicht den Zutritt zu der Immobilie verwehren. Sollte der Mieter den vom Vermieter gewünschten Termin nicht einhalten können, so kann er ihn ablehnen, er muss dem Vermieter dann aber zeitnah zwei oder drei Ausweichtermine nennen, an denen er für die Wohnungsbesichtigung bereit steht.

Allerdings muss der Mieter auch innerhalb dieser Parameter nun nicht täglich fremde Menschen in seine Wohnung lassen. Laut aktueller Rechtsprechung ist es völlig ausreichend, wenn der Mieter dem Vermieter dreimal monatlich eine Wohnungsbesichtigung ermöglicht. Stimmt der Mieter anderen Terminen zu, sind natürlich auch Wohnungsbesichtigungen außerhalb dieses Rahmens möglich, verpflichtet werden kann der Mieter dazu allerdings nicht. Vermieter sollten sich daher mit den Mietern absprechen, oft ist auch ein offenes Gespräch darüber, warum die Immobilie zu diesem Zeitpunkt verkauft werden soll, hilfreich, um beim Mieter Verständnis für die Lage des Vermieters zu erwecken.

Vorsicht mit der Veröffentlichung von Immobilienfotos

Auch beim anstehenden Besuch des Immobiliengutachters sollte der Vermieter mit offenen Karten spielen. Fotoaufnahmen der Wohnung, die der Gutachter oft zu Dokumentationszwecken anfertigt, dürfen generell nur mit Zustimmung des Mieters gemacht werden. Das gilt auch für Fotos, die angefertigt werden sollen, um eine Verkaufsannonce ins Internet zu setzen. Auch hier sollten Vermieter und Mieter im besten Fall zusammenarbeiten und gemeinsam entscheiden, welche Bilder öffentlich gemacht werden sollen und welche nicht.

Was sich also hierbei auszahlt, ist eine gute Beziehung zwischen Mieter und Vermieter. Sie sorgt dafür, dass ein Immobiliengutachter das Objekt besichtigen kann und der Immobiliengutachter eine aktuelle und unabhängige Bewertung durchführen kann.

Von Vermietsicher-Team | Letzte Aktualisierung: 09. Februar 2015