Vor der Kündigung muss eine Abmahnung erfolgen

Kündigung wegen Pflichtverletzung ist ohne Abmahnung unwirksam

Unpünktliche Mietzahlungen, unterlassene Schönheitsreparaturen – es gibt viele Verstöße, die eine Kündigung des Mietverhältnisses begründen. Doch eine Kündigung aufgrund einer Pflichtverletzung setzt immer eine Abmahnung des Mieters voraus. Gerade private Vermieter, die sich selbst um diese Angelegenheiten kümmern, stellt diese Vorgehensweise häufig vor Probleme. Das Mietrecht verlangt keine besondere Form der Abmahnung, aber was muss sie beinhalten, damit die darauf folgende Kündigung gültig ist?

Was ist eine Abmahnung?

Eine Kündigung wegen Pflichtverletzung setzt grundsätzlich einen Verstoß gegen die vertragliche Vereinbarung voraus. Dieser muss erheblich sein, also einen gewissen Schweregrad aufweisen, und über einen längeren Zeitraum erfolgen. Zudem muss der Verstoß eindeutig vom Mieter verschuldet sein. Ein Zahlungsverzug oder unpünktliche Zahlungseingänge zählen zum Beispiel eindeutig zu den Pflichtverletzungen und können eine Kündigung begründen.

Was muss die Abmahnung enthalten?

  • alle Mieter, die den Mietvertrag unterschrieben haben, namentlich genannt
  • das Datum, an dem die Abmahnung verfasst wurde
  • die ausführliche Beschreibung des Sachverhalts
  • Empfehlenswert ist dabei eine detaillierte Angabe der Ereignisse nach Art, Zahl, Zeitpunkt und Dauer, eventuell unter Angabe von Zeugen
  • Unter Umständen ist eine angemessene Frist zu nennen, die dem Mieter die Chance einräumt, sich wieder vertragsgemäß zu verhalten, um das Mietverhältnis aufrechtzuerhalten.
  • Im letzten Schritt ist die Androhung einer Kündigung im Wiederholungsfall auszusprechen.

Erst nach wiederholtem Pflichtverstoß kann man kündigen

Kommt der Mieter trotz Abmahnung seiner Pflicht nicht nach, ist dies der tatsächliche Kündigungsgrund. Verstöße, die einer Abmahnung zugrunde liegen, reichen allein nicht aus, um ein Mietverhältnis zu beenden. Erst die wiederholte Pflichtverletzung nach Ermahnung kann eine Kündigung nach sich ziehen. Eine Abmahnung ist daher unerlässlich.

Bei Unsicherheit lieber Rechtsbeistand anfordern

Vermieter, die beim Verfassen einer Abmahnung dennoch unsicher sind, sollten eine anwaltlich geprüfte Muster-Abmahnung nutzen. Darin sind alle erforderlichen Punkte enthalten und eventuelle Fehlerquellen lassen sich minimieren. Werden zudem die hier genannten Fakten berücksichtigt, stehen die Chancen gut, dass die ordentliche Kündigung aufgrund der Pflichtverletzung gelingt.


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