Rechtssicherer Mietvertrag – Worauf müssen Vermieter achten?

Inhaltsübersicht

  1. Der mündliche Mietvertrag
  2. Angaben, die in den Mietvertrag müssen
    1. Mieter
    2. Vermieter
    3. Wohnung
    4. Mietverhältnis
  3. Mietpreis
  4. Wohnfläche
  5. Nebenkosten
  6. Mieterhöhung
  7. Kündigung des Mieters
  8. Schönheits- und Kleinreparaturen
  9. Mietkaution
  10. Weitere Tipps
    1. Selbstauskunft
    2. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
    3. Schufa-Auskunft
  11. Das aktuelle Mietrecht
  12. Fazit


1. Der mündliche Mietvertrag

Ein Mietinteressent besichtigt mit dem Eigentümer oder einem Stellvertreter die angebotene Wohnung. Der zukünftige Mieter ist sofort begeistert und nimmt nach vorheriger Festlegung der Miethöhe und des Mietbeginns das Angebot an. Schon wurde ein mündlicher Mietvertrag geschlossen. Dieser ist unbefristet gültig und kann frühestens nach Ablauf eines Jahres vom Vermieter gekündigt werden. Pech nur, dass wichtige Punkte wie Betriebskostenvorauszahlungen oder Schönheitsreparaturen nicht besprochen wurden. In einem solchen Fall muss rechtlich der Vermieter für die Kosten von Schönheitsreparaturen aufkommen. Man sollte sich also keinesfalls zu überstürzten Aussagen hinreißen lassen und stets darauf hinweisen, dass für einen Vertragsabschluss ein schriftlicher Mietvertrag erforderlich ist, der die Interessen beider Parteien regelt.


2. Angaben, die in den Mietvertrag müssen

Mieter

  • Alle zukünftigen Bewohner müssen namentlich im Vertrag erwähnt sein
  • Personen, die als Mieter gelten, müssen ihren vollständigen Namen, das Geburtsdatum, den Geburtsort und die Nummer des Personalausweises angeben
  • Alle genannten Mieter müssen eigenhändig unterschreiben


Vermieter

  • Der Vermieter muss mit seinem vollen Namen und seiner kompletten Anschrift genannt sein (bei mehreren Vermietern gilt dies für alle)
  • Alle Vermieter müssen den Mietvertrag eigenhändig unterschreiben


Wohnung

  • Anzugeben sind die genaue Anschrift und, bei Mehrfamilienhäusern, auch die Lage innerhalb eines Hauses (ggf. Wohnungsnummer)
  • Der gesamte Mietpreis ist aufzuführen. Aufgeschlüsselt werden sollten die Kaltmiete und die Nebenkosten.
  • Zusätzlich sollte angegeben werden, welche Räume – neben der eigentlichen Wohnung – der Mieter nutzen darf, also beispielsweise Garten, Dachboden oder Keller
  • Möchten Sie den Mieter verpflichten, Schönheitsreparaturen durchzuführen, muss dies ebenfalls in den Mietvertrag.


Vorsicht: Wird ein alter Formularmietvertrag verwendet, sind die dortigen Fristen und Zeitabstände für Schönheitsreparaturen unzulässig, was somit auch die gesamte Klausel ungültig macht


Mietverhältnis

Es gibt verschiedene Arten von Mietverhältnissen. Besonders die Dauer ist unbedingt anzugeben:

  • Unbefristeter Mietvertrag
    Unbefristete Mietverträge sind in Deutschland die am meisten genutzte Art von Mietverträgen. Dies bedeutet, dass ein Vertrag ohne ein festgelegtes Datum ausgelegt ist. Der Mieter hat hierbei eine dreimonatige Kündigungsfrist, der Vermieter eine Frist zwischen drei und neun Monaten.
    Vorsicht: Bei der Kündigung gibt es eine Karenzzeit von drei Tagen. Das heißt: Die schriftliche Kündigung muss bei dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats eingehen.
    Für Vermieter gibt es hierbei einen Nachteil: Sie dürfen ihr Recht zur Kündigung nur mit gesetzlich festgelegten Gründen wahrnehmen. Zusätzlich zu Verfehlungen des Mieters gilt auch die Begründung des Eigenbedarfs. Hierbei muss nachgewiesen werden, dass zum Zeitpunkt des Auszugs des Mieters der Eigenbedarf noch besteht. Ist dies nicht der Fall, droht dem Vermieter Schadensersatz.

  • Befristeter Mietvertrag
    Befristete Mietverträge werden auch oft Zeitmietverträge genannt. Bei dieser Form des Vertrags wird schon zu Anfang des Mietverhältnisses ein explizites Ende bestimmt. Vermietern ist es jedoch nicht erlaubt, ohne einen zulässigen Grund ein Mietverhältnis zu befristen. Der wirksame Grund muss im Mietvertrag festgelegt werden. Zulässige Gründe sind z. B. umfassende Sanierungsarbeiten oder ein späterer Eigenbedarf.

  • Indexmietvertrag
    Bei einem Indexmietvertrag richtet sich die Miete am amtlichen Verbraucherpreisindex für alle privaten Haushalte. Demnach steigt diese nach und nach an.
    Der Vorteil für den Vermieter ist hierbei, dass er eine korrekt definierte Grundlage nutzt, gegen die sich der Mieter nach Unterschrift nicht wehren kann. Ein Nachteil ist wiederum, dass beispielsweise Mieterhöhungen nach Modernisierungsarbeiten ausgeschlossen sind.

  • Staffelmietvertrag
    In einem Staffelmietvertrag wird angegeben, um welchen Betrag und in welchen Abständen die Miete steigt. Der Mindestabstand dieser Erhöhungen beläuft sich auf ein Jahr. Wird ein befristeter Staffelmietvertrag geschlossen, gelten nach Ablauf dieser Frist die Bestimmungen eines üblichen Mietvertrags. Zu beachten ist, dass bei Staffelmietverträgen zusätzliche Mieterhöhungen, z. B. durch Modernisierungen, ausgeschlossen sind.

3. Den richtigen Mietpreis festlegen

Bevor Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, ist eine der wichtigsten Positionen im Mietvertrag der Mietpreis.
Zuerst sollten Sie sich mit dem Markt der Immobilien Ihrer Region auseinandersetzen, um einen Überblick zu bekommen.

Um den richtigen Mietpreis festzulegen, können Sie sich außerdem folgende Fragen stellen:

  • Welche Mietpreise sind derzeit am Markt üblich?
  • Gibt es zurzeit mehr Mieter als verfügbare Wohnungen?
  • Gibt es eine Mietpreisbremse in der Region?
  • Kann meine Immobilie durch attraktive Ausstattung oder Lage zusätzlich punkten?



Des Weiteren sollten Sie die gesetzlichen Vorgaben beachten.
Hierbei sind folgende Obergrenzen einzuhalten:

  • Gilt in der Region Ihrer Immobilie die Mietpreisbremse, dürfen die Mieten höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Hierbei sind jedoch Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen ausgenommen.
  • Außerdem ist die sogenannte Kappungsgrenze zur Berechnung des Mietpreises sehr wichtig. Vermieter sind verpflichtet, diese Grenze einzuhalten. Sie setzt fest, dass Vermieter den Mietpreis im Laufe von 3 Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen dürfen. In bestimmten Städten gilt sogar eine Grenze von 15 Prozent.


4. Richtige Wohnflächenberechnung

Sollte ein Mieter herausfinden, dass die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, dann droht Ihnen als Vermieter unter Umständen eine Rückzahlung der Miete an den Mieter.

Eine Abweichung der exakten Wohnfläche bis zu 10 Prozent ist akzeptabel, weicht die Fläche jedoch stärker ab, sind Mietminderungen und -rückzahlungen an den Mieter häufig die Folge. Oftmals werden bei der eigenhändigen Abmessung Fehler gemacht. Beispielsweise indem Räume mit einer Deckenhöhe unter 2 Metern, als auch der Bereich unter Dachschrägen, voll mit eingerechnet werden. Hierbei ist aber zu beachten, dass die Fläche bei bis zu unter einem Meter Raumhöhe gar nicht mitgezählt wird und bei Flächen mit einer Raumhöhe von 1 bis 2 Meter nur 50 Prozent berechnet werden darf.

Vorsicht: Selbst eine „ca.“-Angabe bei der Wohnfläche im Mietvertrag hilft Ihnen nicht, wenn Sie sich nicht ganz sicher sind.

Sie als Vermieter sind gesetzlich nicht verpflichtet, eine Flächenangabe der Wohnung im Mietvertrag zu machen. Verzichten Sie demnach auf eine Angabe, wenn Sie sich mit der exakten Wohnfläche nicht sicher sind oder lassen Sie eine korrekte Wohnflächenberechnung von einem Fachmann (beispielsweise einem Architekten) auf Basis der maßgebenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) vornehmen.


5. Nebenkosten richtig abrechnen


Oftmals wollen sich Vermieter beispielsweise das Installieren und Ablesen des Heizkostenzählers oder das Erstellen der Nebenkostenabrechnung sparen. Deswegen bieten sie ihre Wohnung dann zu einer “warmen” Pauschalmiete an. Jedoch haben Mieter laut Gesetz ein Recht auf die Abrechnung der Heizkosten nach Verbrauch. Wenn der Mieter nun von seinem Recht Gebrauch macht, kann es für den Vermieter problematisch werden. In diesem Fall kann es sehr wahrscheinlich sein, dass dieser den Mieter im Anschluss entschädigen muss.

Zusätzlich ist es noch sehr wichtig, dass der Vermieter, wenn er etwaige Nachzahlungen vom Mieter erhalten möchte, die Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres versenden muss. In seltenen Fällen, beispielsweise durch verspätetes Versenden der Unterlagen von Ämtern, kann dies umgangen werden. Im Gegensatz dazu hat der Mieter immer ein Anrecht auf die Rückzahlung der zu viel gezahlten Vorauszahlungen. In diesem Fall gibt es keine Frist, die eingehalten werden muss.

6. Rechtlich korrekte Mieterhöhungen

Beim Thema Mieterhöhungen gelten in erster Linie ebenfalls die gesetzlichen Rahmenbedingungen. Demnach ist eine Erhöhung der Miete nicht immer zulässig. Beispielsweise sind Mieterhöhungen bei Modernisierungen erlaubt, wenn diese zur Einsparung von Wasser oder Energie dienen. Handelt es sich jedoch lediglich um reine Reparaturen oder Instandhaltungstätigkeiten, so ist dies unzulässig.

Eine Mieterhöhung kann nicht einseitig vom Vermieter beschlossen werden, der Mieter muss dieser auch zustimmen. Jedoch ist der Mieter bei einer rechtlich korrekten Mieterhöhung verpflichtet, dieser zuzustimmen. Die Rechte von Vermietern und Mietern sind hier genau definiert. Eine solche Zustimmung kann auch stillschweigend erteilt werden, indem beispielsweise der Mieter zweimal die erhöhte Miete zahlt.

7. Mieter korrekt kündigen

Damit eine Kündigung vor einem Gericht standhält, beispielsweise aufgrund unbezahlter Mietzahlungen, muss der Vermieter die Kündigung korrekt durchführen. Im Falle von zum Beispiel nicht gezahlten Mieten (Pflichtverletzung) darf erst bei einem bestimmten Rückstand der Miete und bei mindestens zwei nacheinander folgenden nicht eingehaltenen Zahlungen eine Kündigung ausgesprochen werden. Besonders wichtig: Eine Kündigung aufgrund einer Pflichtverletzung setzt immer eine Abmahnung des Mieters voraus.

Einige Vermieter greifen in solchen Situationen auch zu einem simplen Mittel: Eigenbedarfskündigung. Sollte diese Art der Kündigung jedoch leichtfertig ausgesprochen werden, ohne dass dies auch tatsächlich eingehalten wird, drohen dem Vermieter beispielsweise Entschädigungszahlungen an den Mieter für die neue und höhere Miete oder den Aus- und Umzug.

8. Schönheits- und Kleinreparaturen

Ein häufiges Streitthema zwischen Mieter und Vermieter ist die Renovierung beim Auszug des Mieters. Mit bestimmten Klauseln im Mietvertrag kann der Vermieter diese Pflicht jedoch auf den Mieter übertragen. Sind die Klauseln im Wohnungsmietvertrag zulässig, muss der Mieter spätestens beim Auszug diese fälligen Reparaturen und Renovierungen durchführen. Es sollte jedoch beachtet werden, dass nicht alle Bedingungen zu Schönheits- und Kleinreparaturen zulässig sind. Selbst bei einem vermieterfreundlichen Mietvertrag ist es beispielsweise unzulässig, die komplette Wohnung vom Mieter nach Auszug renovieren zu lassen.

Der Bundesgerichtshof fällte in den letzten Jahren einige Urteile in Bezug auf Schönheits- und Kleinreparaturen. In vielen Fällen mussten Mieter trotz Regelungen im Mietvertrag die Wohnung nicht renovieren.

Einige dieser Klauseln haben wir für Sie zusammengefasst:

Fristen werden zu kurz gesetzt
Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen (je nach Wohnraum) alle 3, 5 oder 7 Jahre durchgeführt werden. Bei neueren Mietverträgen beträgt der Abstand 5, 8 oder 10 Jahre. Sollte im Mietvertrag eine Klausel festgelegt worden sein, dass ein Mieter übermäßig häufig Schönheitsreparaturen durchführen soll, ist diese Klausel unzulässig.
Achten Sie demnach genau darauf, dass Sie die korrekten Abstände angeben.

Fristen sind zu statisch
Haben Sie im Mietvertrag eine Klausel angegeben, die festlegt, dass der Mieter Renovierungen immer nach Ende der Abstände durchführen muss, ohne dass Sie zuvor den tatsächlichen Zustand der Räume und die Notwendigkeit der Renovierung prüfen, ist dies eine statische Klausel. Im Allgemeinen sind diese unwirksam.

Es werden zu strenge Vorgaben festgelegt
In der Regel sind Klauseln im Mietvertrag unwirksam, die zu strenge Vorgaben bei der Durchführung festlegen. Es ist z. B. nicht erlaubt, dem Mieter vorzugeben, welche Farbtöne oder Tapetenmuster bei der Renovierung genutzt werden müssen. Fordern Sie jedoch mithilfe einer Klausel, dass bei einem Auszug die Räume in hellen und neutralen Farbtönen übergeben werden soll, ist dies zulässig.

Bei Kleinreparaturen beispielsweise kann sich trotz kleiner Beträge am Ende eine hohe Gesamtsumme bilden. Aus diesem Grund sollte auch in Bezug auf Kleinreparaturen im Mietvertrag genau und rechtsgültig geregelt sein, wie damit verfahren wird. In diesem Fall können zwei Grenzen für die Kosten gesetzt werden: einerseits eine Kostengrenze für eine einzelne Reparatur, laut Gerichtsurteil sind maximal 100 Euro erlaubt. Andererseits kann eine Grenze für die Gesamtsumme für Kleinreparaturen pro Jahr festgelegt werden. Hierbei können maximal 8 Prozent der Jahresnettomiete veranlasst werden.

Vorsicht: Sollte eine Rechnung, beispielsweise eines Handwerkers, die von Ihnen pro Reparatur festgelegte Grenze übersteigen, ist diese Reparatur keine Kleinreparatur und muss vom Vermieter bezahlt werden.


9. Mietkaution

Der Vermieter kann eine Mietkaution nur fordern, wenn die Zahlung dieser im Mietvertrag genau vereinbart wurde. Eine solche Klausel gehört demnach unbedingt in einen vermieterfreundlichen Mietvertrag.

Vorsicht: Im Allgemeinen müssen die Klauseln korrekt formuliert sein, damit sie wirksam sind. Sollten sich Fehler bei der Formulierung einschleichen, kann die gesamte Klausel ungültig werden.

Es gibt verschiedene Arten von Mietkautionen, die ein Vermieter als Mietsicherheit akzeptieren kann.
Die wohl bekannteste Art der Mietsicherheit ist eine Barkaution. Hierbei können bis zu drei Nettomonatskaltmieten verlangt werden.

Statt einer Mietkaution in bar gibt es auch die Alternative einer Mietkautionsbürgschaft. Hierbei übernimmt eine Versicherung die Bürgschaft für den Mieter. Dies bedeutet für den Vermieter eine höhere Sicherheit als mit einer herkömmlichen Barkaution. Deutlich geringerer Verwaltungsaufwand, der Ausschluss des Abwohnens der Kaution und fehlender Teilzahlungen sind nur einige Vorteile.

Auf der Website des Mietkautionsberaters können Sie mehr über die Mietkautionsbürgschaft erfahren, sich eine Übersicht zu den Anbietern verschaffen und Preise vergleichen.

10. Weitere Tipps zum Mietvertrag

Das Hauptinteresse eines Vermieters liegt darin, einen zahlungsfähigen und zuverlässigen Mieter für seine Immobilien zu finden. Dementsprechend wird er versuchen, im Vorhinein viele wichtige Informationen über ihn zu erhalten.

Selbstauskunft
Für den Vermieter kann es sinnvoll sein, Wohnungsbewerber einen Fragebogen zur Selbstauskunft ausfüllen zu lassen, um relevante Informationen zu erhalten. Hierbei werden meist Angaben zum Beruf, Einkommen und Arbeitgeber abgefragt. Diese sind für das spätere Mietverhältnis wichtig. Jedoch sind nicht alle Fragen erlaubt. Fragen zu Themen wie Vorstrafen oder Parteizugehörigkeiten sind beispielsweise unzulässig. Diese muss ein Mieter nicht beantworten.

Vorteil für den Vermieter: Sollte ein Mieter bei erlaubten Fragen falsche Angaben machen, kann dies ein Grund für eine fristlose Kündigung sein.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung wird vom vorherigen Vermieter ausgestellt und beinhaltet Informationen darüber, ob ein Mieter im bisherigen Mietverhältnis mit Zahlungen im Rückstand ist.

Vorteil für Vermieter: Verweigert ein Mieter diese Auskunft, kann davon ausgegangen werden, dass der Bewerber entweder nicht zahlungsfähig ist oder war oder im vorherigen Mietverhältnis Mietminderungen vorgenommen hat. Ob diese berechtigt sind oder nicht, bleibt dabei unklar.

Wir stellen Ihnen hier eine kostenlose Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zur Verfügung.

Schufa-Auskunft
Oftmals sind Vermieter auch an einer Schufa-Auskunft der Bewerber interessiert. Diese gibt Informationen über die Kreditwürdigkeit eines Bewerbers.

Vorsicht: Diese Auskunft darf ausschließlich mit der expliziten Erlaubnis des Mieters eingeholt werden.

11. Das aktuelle Mietrecht

Da das Mietrecht regelmäßigen Änderungen unterliegt, ist es sinnvoll, immer einen dem aktuellen Stand entsprechenden Mietvertragsvordruck zu verwenden. In diesem sollte die Miethöhe, deren Fälligkeit sowie eine Klausel zu Mieterhöhungen enthalten sein. Um das Überweisen der Miete so unkompliziert wie möglich zu gestalten, ist es ratsam, die Bankverbindung des Vermieters darin zu vermerken. Noch besser: Der Mieter erteilt eine Abbuchungsermächtigung.

Wie jeder andere rechtswirksame Vertrag ist auch ein Mietvertrag nur gültig, wenn ihn beide Parteien unterschreiben. Für eventuelle Vertragsänderungen sollte außerdem Rechtsrat eingeholt werden. Dann steht einem erfolgreichen Vertragsabschluss nichts mehr im Wege.

Prüfen Sie Ihren Mietvertrag regelmäßig. Egal ob Schönheitsreparaturen oder andere Klauseln: Halten Sie sich auf dem aktuellen Stand der Rechtsprechung oder lassen Sie Ihren Mietvertrag regelmäßig von einem Anwalt prüfen.

12. Fazit

Wer als Vermieter einen vermieterfreundlichen Mietvertrag erstellen möchte, sollte unbedingt auf gesetzliche Vorschriften und korrekte Formulierungen achten. Andernfalls könnten bestimmte Klauseln im Streitfall als unwirksam erklärt werden, sofern der Mieter über seine Rechte informiert ist.

Wer auf Nummer sicher gehen möchte oder nicht ausreichende juristische Kenntnisse als Vermieter hat, kann entweder auf die Hilfe eines spezialisierten Anwalts oder auf einen vom Haus- und Grundbesitzerverein veröffentlichten Formularvertrag zurückgreifen. Seien Sie jedoch vorsichtig, denn im Netz tarnen sich auch einige Personen als Fachleute, die es nicht sind.

Von vermietsicher.de-Team | Letzte Aktualisierung: 19. August 2014