Die Traumvorstellung: ein friedliches und faires Verhältnis und Miteinander zwischen Ihnen und Ihrem Mieter. Jedoch kommt es leider nicht selten vor, dass Situationen entstehen, in denen Sie als Vermieter Ihren Mieter am liebsten sofort aus der Wohnung werfen würden. So einfach geht das allerdings nicht.
Vermieter haben es in der Regel schwerer, den Mietvertrag außerordentlich fristlos zu kündigen. Welche Kündigungsgründe zulässig sind und wie Sie in einer solchen Situation am besten vorgehen, zeigen wir Ihnen in diesem Ratgeber.
Inhaltsübersicht
Ein Überblick – das Wichtigste zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags
- Sie als Vermieter können dem Mieter nur fristlos, wenn Sie einen triftigen Grund vorweisen können.
- Einer der häufigsten Gründe zur fristlosen Kündigung ist, dass Ihr Mieter wesentlich im Mietrückstand ist.
- Im Falle eines Mietrückstands gewährt das Gesetz dem Mieter eine Schonfrist. Sollte der Mieter den Rückstand während dieser Frist begleichen, wird die fristlose Kündigung unwirksam.
- Im Allgemeinen müssen Sie als Vermieter bei Vertrags- oder Pflichtverletzungen den Mieter zuerst abmahnen, bevor Sie die fristlose Kündigung aussprechen dürfen.
- Es ist in keinem Fall erlaubt, dass Sie als Vermieter den Mieter eigenmächtig aus der Wohnung schmeißen. Hierzu müssen Sie eine Klage zur Räumung einreichen.
Die fristlose Kündigung vom Mietvertrag im Bürgerlichen Gesetzbuch
Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung vom Mietvertrag gelten die gesetzlichen Bestimmungen, die sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) im § 543 befinden. Im Allgemeinen ist es laut BGB sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter erlaubt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.
Es ist jedoch nicht gestattet, den Mietvertrag ohne triftige Gründe fristlos zu kündigen.
Ein wichtiger Kündigungsgrund liegt vor, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist für die Person, die kündigt, unzumutbar wird.
Laut § 543 BGB müssen in diesem Fall alle Umstände des Einzelfalles berücksichtigt und die Interessen von Vermieter und Mieter abgewogen werden.
Oftmals muss sogar ein Gericht entscheiden, ob eine fristlose Kündigung rechtens ist oder nicht.
Mieter genießen in Deutschland einen hohen Kündigungsschutz. Vermieter dürfen deshalb nur bei erheblichen Vertrags- oder Pflichtverletzungen dem Mieter fristlos kündigen.
In der Regel sind Sie als Vermieter verpflichtet, den Mieter bei einer Pflicht- oder Vertragsverletzung zuerst abzumahnen und ihn aufzufordern, das unzulässige Verhalten einzustellen.
In den meisten Fällen darf eine fristlose Kündigung erst nach einer Abmahnung erfolgen. Ausnahmen stellen nur ein Zahlungsverzug durch Mietschulden und das Nicht-Zahlen der Mietkaution dar. In diesen Fällen können Sie ohne Abmahnung direkt fristlos kündigen.
Ein Abmahnungsschreiben sollte unbedingt das Wort „Abmahnung“ enthalten. Zusätzlich muss das vertragswidrige Vergehen genannt und beschrieben werden. Außerdem muss bei einer andauernden Vertrags- oder Pflichtverletzung eine Frist gesetzt werden, bis wann Ihr Mieter das Verhalten zu beenden hat. Darüber hinaus sollte auch die Konsequenz bei erneuter oder andauernder Pflichtverletzung genannt werden, in diesen Fällen die fristlose Kündigung.
Achtung!
Es ist möglich, dass Ihr Mieter behauptet, er hätte die Abmahnung oder die fristlose Kündigung nie bekommen. Um diese Situation zu vermeiden, sollten Sie als Vermieter stets nachweisen können, wann und wie das Kündigungsschreiben beim Mieter angekommen ist. Die gängigsten Methoden sind eine persönliche Übergabe mit einem Zeugen, der Versand per Einschreiben oder eine Überbringung per Kurier.
Expertentipp
Bei einer fristlosen Kündigung müssen viele Formalien beachtet und eventuell auf die Hilfe eines Fachanwalts zurückgegriffen werden. Oft lässt sich erst in Einzelfallentscheidungen vor Gericht klären, ob die fristlose Kündigung überhaupt gültig ist. Daher ist es ratsam, sich zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses abzusichern, um bei Rechtsfragen oder -streitigkeiten Hilfe an seiner Seite zu haben und nicht auf den Kosten sitzenzubleiben. Dafür empfiehlt sich eine Rechtsschutzversicherung speziell für Vermieter.
Aus welchen Gründen dürfen Sie als Vermieter fristlos kündigen?
1. Vernachlässigung der Wohnung
Das Problem
Ihr Mieter hält sich nicht an seine Sorgfaltspflichten und vernachlässigt damit die Mietsache. Beispiele dafür sind:
- unterlassenes Heizen, obwohl eine Frostgefahr besteht und die Rohre somit platzen könnten [LG Hagen, Urteil vom 19. Dezember 2007, Az. 10 S 163/07]
- das Herbeiführen einer Brandgefahr, aufgrund fehlerhaften Verhaltens (bspw. durch Lagerung brandgefährlicher Stoffe in der Wohnung)
- eine unzulässige und übermäßige Tierhaltung, bei der das vertretbare Maß der Wohnungsnutzung überschritten wird [LG Karlsruhe, Urteil vom 12. Januar 2001, Az. 9 S 360/00]
- kein regelmäßiges Lüften der Mieträume und somit eine erhebliche Gefährdung der Wohnung durch bspw. drastische Schimmelpilz- und Feuchtigkeitsbildung sowie eine Gesundheitsgefährdung [AG Hannover, Urteil vom 31. August 2005 – 565 C 15388/04]
Wichtig für Sie als Vermieter
Kommt es zu dem Fall, dass Ihr Mieter seine Sorgfaltspflichten in erheblichem Maße vernachlässigt, können Sie als Vermieter zunächst eine Abmahnung aussprechen und dem Mieter eine angemessene Abhilfefrist setzen. Während dieser Frist hat der Mieter die Möglichkeit, sein Verhalten zu ändern.
Achtung: Viele Gerichte entscheiden, dass der Vermieter den Weg einer ordentlichen Kündigung wählen muss, sollten die Verletzungen der Sorgfaltspflicht nicht maßgeblich und schwerwiegend genug sein. Zumeist ist die Beurteilung des Schweregrades der Pflichtverletzung eine Einzelfallentscheidung. Sollten Sie sich in einer solchen Situation befinden, empfiehlt sich eine Rücksprache mit einem Anwalt.
2. Unzulässige Untervermietung
Das Problem
Ihr Mieter vermietet die Wohnung, ohne Ihre vorherige Erlaubnis als Vermieter, unter.
Wichtig für Sie als Vermieter
Als Vermieter haben Sie das Entscheidungsrecht darüber, wer in der Wohnung wohnen bzw. sie mieten darf. Überlässt Ihr Mieter ohne Ihr Wissen und Einverständnis die Mietwohnung an Dritte und vermietet die Wohnung demnach unter, begeht er damit eine Vertragsverletzung. Ist dies der Fall, haben Sie die Möglichkeit, nach einer Abmahnung auf Unterlassung zu klagen und im Anschluss dem Mieter fristlos zu kündigen.
Achtung!
Sie als Vermieter müssen einer Untervermietung zustimmen, sollte der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Vermietung an Dritte haben. Dies hat der BGH in einem Urteil entschieden [BGH, Az.: VIII ZR 349/13.].
3. Anhaltende Lärmbelästigung
Das Problem
Ihr Mieter belästigt durch wesentlichen und fortwährenden Lärm Mitmieter.
Wichtig für Sie als Vermieter
Stört ein Mieter durch anhaltenden und erheblichen Lärm nachhaltig den Hausfrieden und tritt trotz Abmahnung keine Besserung ein, sind Sie als Vermieter berechtigt, eine fristlose Kündigung auszusprechen. Ein Urteil des LG Berlin bestätigt dies [LG Berlin, Urteil vom 11. Februar 2010, Az. 67 S 382/09].
4. Störung des Hausfriedens
Das Problem
Ihr Mieter belästigt durch sein Verhalten Mitmieter und stört somit in erheblichem Maße nachhaltig den Hausfrieden. Beispiele dafür sind:
- aggressives Verhalten gegenüber Mitmietern oder Ihnen als Vermieter
- Beleidigung von Mitmietern oder Ihnen als Vermieter
- Drogenhandel im Hausflur oder Treppenhaus
- Lagerung von Müll im Hausflur oder Treppenhaus
- Verursachung von übermäßigem Gestank
Wichtig für Sie als Vermieter
Ist die Situation mit dem Mieter unzumutbar, sind Sie als Vermieter berechtigt, eine fristlose Kündigung auszusprechen. Hierbei muss zwischen zwei möglichen Vorgehensweisen unterschieden werden:
Handelt es sich um einen äußerst schwerwiegenden Fall, bspw. wenn Ihr Mieter Sie ohrfeigt, können Sie ihm sofort fristlos kündigen.
Bei weniger drastischen Fällen, bspw. der Lagerung von Müll im Hausflur, muss vorher eine Abmahnung ausgesprochen werden.
Die Schwere der Störung ist auch hier oftmals eine Einzelfallentscheidung.
Achtung!
Die Beweislast liegt in diesem Fall bei Ihnen als Vermieter. Da ein Protokoll allein in den meisten Fällen nicht ausreicht, sollten Sie Zeugen haben, die im Falle eines Gerichtsprozesses gegen den Mieter aussagen können.
5. Andauernde, unpünktliche Mietzahlungen
Das Problem
Ihr Mieter zahlt die Miete, jedoch immer Tage oder auch Wochen später als ursprünglich im Mietvertrag festgelegt.
Wichtig für Sie als Vermieter
Sollte Ihr Mieter die Miete fortwährend verspätet zahlen, sind Sie laut BGH berechtigt, eine fristlose Kündigung auszusprechen. Hierbei handele es sich um eine bedeutende Vertragsverletzung, urteilte das Gericht [BGH, Az.: VIII ZR 364/04].
Achtung!
In einem solchen Fall müssen Sie als Vermieter den Mieter mindestens einmal abmahnen und ihn darauf hinweisen, dass ihm im wiederholten Falle einer unpünktlichen Mietzahlung die Kündigung droht.
6. Unzulässiger Gebrauch
Das Problem
Ihr Mieter betreibt ohne Ihr Wissen ein Gewerbe in einer Wohnimmobilie oder geht einer beruflichen Tätigkeit mit Publikumsverkehr nach.
Wichtig für Sie als Vermieter
In Fällen von unzulässiger Nutzung kommt es bspw. besonders auf den Publikumsverkehr oder die Häufigkeit von Lieferungen von Waren an. Je stärker der Publikumsverkehr ist oder je häufiger Lieferungen eintreffen, desto eher können Sie aufgrund einer unerlaubten Gewerbenutzung der Wohnung dem Mieter kündigen. Die Schwere des unzulässigen Gebrauchs ist in diesen Fällen oftmals eine Einzelfallentscheidung [BGH, Urteil vom 10. April 2013, Az. VIII ZR 213/12].
Achtung!
Auch in diesem Fall müssen Sie zuerst eine Abmahnung aussprechen. Sollte diese keine Wirkung zeigen, kann dies eine fristlose Kündigung für den Mieter nach sich ziehen.
7. Gefälschte Vorvermieterbescheinigung
Das Problem
Ihr Mieter hat seine Vorvermieterbescheinigung gefälscht.
Wichtig für Sie als Vermieter
„Wer beim Abschluss des Mietvertrages seinem zukünftigen Vermieter eine gefälschte Vorvermieterbescheinigung vorlegt, muss mit der fristlosen Kündigung rechnen“, sagte Lukas Siebenkotten vom Deutschen Mieterbund, DMB, nach der Entscheidung des BGH [BGH VIII ZR 107/13].
Achtung!
Erkennen Sie als Vermieter die Fälschung, können Sie nicht über Jahre hinweg warten und zu einem späteren Zeitpunkt aufgrund der Fälschung die Kündigung aussprechen. Sie müssen in diesem Fall sofort handeln und dem Mieter fristlos kündigen.
8. Nicht gezahlte Kaution
Das Problem
Ihr Mieter zahlt die vereinbarte Kaution nicht.
Wichtig für Sie als Vermieter
Sie als Vermieter dürfen dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser die Kaution nicht bezahlt hat und der nicht gezahlte Betrag einer Summe von zwei Monatskaltmieten entspricht. Eine vorherige Abmahnung ist in diesem Falle nicht nötig [§ 569 Abs. 2a BGB].
9. Erhebliche Umbauten ohne Genehmigung
Das Problem
Ihr Mieter nimmt ohne Ihre Genehmigung erhebliche Umbauten in der Wohnung vor.
Wichtig für Sie als Vermieter
Sie als Vermieter sind berechtigt, dem Mieter eine fristlose Kündigung auszusprechen, sollte er ohne Ihr Wissen und Einverständnis enorme Umbauten der Wohnung vornehmen. Die fristlose Kündigung ist jedoch nur gerechtfertigt, wenn mit dem Umbau Ihre Interessen als Vermieter immens verletzt werden. Dies ist bspw. der Fall, wenn Ihr Mieter ohne Ihre Genehmigung einen Dachboden in der Mietwohnung einbaut [LG Hamburg WuM 1992, 190].
Bei kleinen Umbauten oder Veränderungen gilt eine fristlose Kündigung nicht.
Fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückstand – Was ist zu beachten?
Das Problem
Ihr Mieter zahlt die Miete komplett oder teilweise nicht mehr.
Wichtig für Sie als Vermieter
Der häufigste Grund einer außerordentlichen fristlosen Kündigung ist ein Zahlungsverzug. Hier müssen jedoch bestimmte Kriterien erfüllt sein, so dass die Kündigung auch rechtens ist. Sie können nur fristlos kündigen, wenn
- Ihr Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten gar keine Miete gezahlt hat
- Ihr Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nur zum Teil gezahlt hat und die Summe der nicht gezahlten Beträge eine volle Monatsmiete überschreitet
- Ihr Mieter über zwei Monate hinaus, die nicht hintereinander liegen müssen, die Miete zum Teil nicht gezahlt hat und somit ein Verzug der Miete von mindestens zwei Monatsmieten entsteht
In diesem Fall müssen Sie als Vermieter Ihren Mieter vor der Kündigung nicht abmahnen, Sie können sofort kündigen.
Achtung!
Ist der Mietrückstand dadurch entstanden, dass der Mieter die Miete aufgrund von Wohnungsmängeln gekürzt hat, ist eine fristlose Kündigung ungültig. In einem solchem Fall sollte ein Fachanwalt eingeschaltet werden, um den Sachverhalt zu prüfen. Sollte sich nämlich herausstellen, dass der Mieter die Miete unrechtmäßig oder zu viel gemindert hat, ist die Kündigung gültig.
Wichtig: Schonfrist für Mieter
Sollten Sie Ihrem Mieter aufgrund eines Mietrückstandes kündigen, heißt das nicht automatisch, dass Sie ihn schnell loswerden. In diesem Fall besteht für Ihren Mieter eine zweimonatige Schonfrist, innerhalb der er die Mietrückstände noch begleichen kann.
Sollte Ihr Mieter den Verzug während dieser Frist begleichen, ist Ihre fristlose Kündigung unwirksam.
Die Schonfrist beginnt, nachdem Sie beim Gericht eine Klage zur Räumung einreichen und diese Räumungsklage Ihrem Mieter vom Gericht zugestellt wird.
Konkretes Beispiel
Ihr Mieter zahlt Ihnen die Miete für Juli nur zur Hälfte, für August überhaupt nicht. Aus diesem Grund kündigen Sie ihm fristlos. Er zieht nicht aus der Mietwohnung aus und Sie erheben deshalb eine Räumungsklage. Die Klage wird Ihrem Mieter am 2. September vom Gericht zugestellt. Seine Schonfrist besteht demnach bis zum 2. November. In dieser Zeit hat er noch die Möglichkeit, die Mietrückstände zu begleichen und somit Ihre Kündigung unwirksam zu machen.
Eine Schonfrist steht Ihrem Mieter nur einmal binnen zwei Jahren zu. Demnach kann Ihr Mieter durch eine Rückzahlung nur einmal im Laufe von zwei Jahren Ihre fristlose Kündigung ungeschehen machen. Sollte er ein zweites Mal während dieses Zeitraums in einen Rückstand der Mietzahlung geraten und Sie kündigen ihm erneut fristlos, hat er keinen Anspruch mehr auf eine zweite Schonfrist.
Der Ablauf einer fristlosen Kündigung mit Räumungsklage aufgrund von Mietrückstand funktioniert in der Regel ähnlich.
Welche formalen Kriterien muss man bei einer fristlosen Kündigung beachten?
Es ist äußerst wichtig, dass die fristlose Kündigung alle formalen Kriterien erfüllt. Folgende Punkte sollten Sie beachten:
- Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen.
- Eine ausschlaggebende Begründung muss enthalten sein.
- Jeder Mieter der Wohnung (alle Hauptmieter) müssen im Schreiben aufgeführt und benannt werden.
- Das Kündigungsschreiben muss von Ihnen als Vermieter oder einer bevollmächtigten Person unterschrieben werden.
Eine fristlose Kündigung ist nur dann rechtskräftig, wenn Sie diese Kriterien in Ihrem Kündigungsschreiben beachten. Im Anschluss hat Ihr Mieter das Recht, Einspruch einzulegen und sich die Hilfe eines Fachanwalts zu suchen.
Expertentipp – Außerordentliche fristlose Kündigung mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung
Es besteht die Möglichkeit, neben einer fristlosen Kündigung auch parallel hilfsweise eine ordentliche Kündigung bspw. aufgrund des Verzugs der Mietzahlung auszusprechen. Dies ist laut eines Urteils vom 19.09.2018 durch den BGH zulässig [Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/1].
Der Grund: Sollte die außerordentliche fristlose Kündigung vor Gericht als unzulässig erklärt werden, hat die ordentliche Kündigung dennoch Bestand. In diesem Falle muss Ihr Mieter nach Ablauf der allgemeinen Kündigungsfrist ausziehen, auch wenn die fristlose Kündigung als unwirksam erklärt wurde.
Vorlage für ein fristloses Kündigungsschreiben für Vermieter zum Download
Sie sind gerade in einer Situation, in der Sie Ihrem Mieter aufgrund erheblicher Vertrags- oder Pflichtverletzungen den Mietvertrag fristlos kündigen möchten? Sie suchen Tipps und Formulierungshilfen bei der Erstellung des Kündigungsschreibens?
Dann wird Ihnen unsere Word-Vorlage weiterhelfen!
Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um eine Mustervorlage handelt, die Sie im weiteren Verlauf noch personalisieren und auf Ihre Situation anpassen müssen.
Räumungsklage: Wenn Ihr Mieter nicht auszieht
Sollte Ihr Mieter trotz der fristlosen Kündigung nicht aus der Mietwohnung ausziehen, können Sie ihn nicht einfach aus der Wohnung schmeißen. Sie müssen nun den Weg einer Räumungsklage gehen und beim zuständigen Amt Klage erheben. Das Gericht wird dann überprüfen, ob Ihre fristlose Kündigung rechtskräftig ist und entscheiden, ob die Wohnung geräumt werden muss. Dieser Prozess kann mehrere Monate dauern.
Sollten Sie vor Gericht erfolgreich sein und die Klage zur Räumung bewilligt werden, müssen Sie als Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung des Urteils beauftragen. Es ist nur dem Gerichtsvollzieher erlaubt, die Zwangsräumung der Wohnung vorzunehmen und dem Mieter den erneuten Zutritt in die Wohnung zu verbieten. Die Kosten müssen zunächst von Ihnen vorausgezahlt werden. Im Allgemeinen muss sie jedoch der Mieter begleichen. Im Anschluss müssen Sie sich das Geld von Ihrem ehemaligen Mieter zurückholen. Dies kann zu Problemen führen, wenn Ihr Mieter zahlungsunfähig ist.
Damit Sie in dieser Situation nicht auf den Kosten sitzen bleiben, sollten Sie sich in jedem Fall vorher gegen Mietausfall und Rechtsstreitigkeiten mit Ihrem Mieter absichern. Diese und andere Rechtsstreitigkeiten sind leider keine Seltenheit bei Mietverhältnissen.
Der Ablauf einer fristlosen Kündigung mithilfe einer Räumungsklage am Beispiel Zahlungsrückstand Miete
- Sie kündigen Ihrem Mieter fristlos den Mietvertrag, ohne dass eine vorherige Abmahnung nötig ist.
- Ihr Mieter reagiert entweder nicht innerhalb der folgenden zwei Wochen (Ziehfrist) oder er legt einen Widerspruch gegen Ihre fristlose Kündigung ein.
- Sie teilen dem Mieter schriftlich eine neue Frist für den Auszug mit.
- Ignoriert Ihr Mieter auch diese zweite Frist, können Sie eine Klage zur Räumung anstreben. Die Kosten für das Gericht müssen von Ihnen vorgestreckt werden.
- Das Gericht stellt Ihrem Mieter die Räumungsklage zu. Ab dem Zeitpunkt der Zustellung beginnt die Schonfrist für Ihren Mieter.
a. Sollte Ihr Mieter nicht darauf reagieren, erhalten Sie einen Räumungstitel. Sie dürfen die Wohnung nun räumen lassen.
b. Begleicht Ihr Mieter die Mietrückstände während der Schonfrist, wird Ihre fristlose Kündigung unwirksam und das Mietverhältnis bleibt bestehen.
c. Geht Ihr Mieter gerichtlich dagegen vor, kommt es zu einer Verhandlung. - Das Gericht fällt ein Urteil.
a. Sollte Ihr Mieter gewinnen, wird das Mietverhältnis bestehen bleiben.
b. Sollten Sie gewinnen, wird das Urteil zur Räumung vier Wochen nach Erklärung als Ausspruch wirksam. Die Räumung kann nun vollstreckt werden. - Sie beauftragen einen Gerichtsvollzieher, um die Räumung mit einer Räumungsfrist vollziehen zu lassen. Es wird ein Räumungstermin vereinbart.
- Sollte sich Ihr Mieter wieder weigern, wird eine Zwangsvollstreckung vollzogen.
Fazit
Sollte ein Mietverhältnis mit Ihrem Mieter aufgrund erheblicher Pflichtverletzungen unzumutbar werden, sollten Sie schnell handeln. Je länger Sie warten, desto länger kann es dauern, den Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Zudem entstehen höhere Kosten je länger sich bspw. eine Räumungsklage verzögert. In diesem Fall bestätigt sich das Sprichwort „Zeit ist Geld“.
Bei Bedenken empfehlen wir Ihnen, sich Rat bei einem Anwalt für Mietrecht zu suchen.
Von Vermietsicher-Team | Letzte Aktualisierung: 05. August 2020
Kategorie: Miete beenden, Beendigung
