Mietrecht: Aktuelle Mietrechtsreform - die wichtigsten Änderungen

Fristlose Kündigung bei Nicht-Zahlung der Mietkaution

Vermieter können das Mietverhältnis ohne Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einer vereinbarten Kaution in Höhe von zwei Kaltmieten im Verzug ist. Dann hilft nur noch die Beibringung eines „Universal-Bürgen“, um die Kündigung gegenstandslos zu machen. Zumindest aber wird die unmittelbare Nachzahlung der Kaution innerhalb des laufenden Monats unbedingt empfohlen, um eine Räumungsklage abzuwenden. Dies gilt für alle Mietverhältnisse, die ab dem 1. Mai 2013 geschlossen werden. Sicherer für den Vermieter und schonender für den Geldbeutel des Mieters ist hier sicherlich die Kautionsbürgschaft.

Energetische Sanierung

Hierzu zählen alle Möglichkeiten der Energieeinsparung, angefangen bei neuen Fenstern, über Heizungsanlage oder Sanierung der Hausfassade. Der Mieter muss sich hier darauf einstellen, dass er drei Monate lang den Baustellenlärm ertragen muss, bevor eine Mietminderung aufgrund der andauernden Baumaßnahmen durchgesetzt werden kann. Modernisierungen, die einem anderen Zweck dienen, sind nicht von dieser Regelung erfasst.

Eine Nebenbedingung gibt es dann doch: Dies trifft nur zu, wenn der Mieter durch die Sanierungsmaßnahme zukünftig eine Kosteneinsparung erhält. Dem Vermieter steht es frei, die Miete um jährlich elf Prozent der Sanierungskosten zu erhöhen.

Gibt es eine steuerliche Förderung für energetische Sanierungsmaßnahmen?

Nein. Bund und Länder haben sich nicht geeinigt und die Passagen zur steuerlichen Abschreibung von energetischen Sanierungsmaßnahmen wurden gestrichen. Es soll aber über ein KfW-Programm eine Förderung für diese Modernisierungen kommen.

Mieten stärker gedeckelt – auch noch nach der Bundestagswahl 2017?

Die Bundesländer können seit dem 01.05.2013 für 5 Jahre erlassen, dass die Mieten drei Jahre lang nur noch um maximal 15 Prozent erhöht werden dürfen. So soll eine zu starke Mietpreissteigerung verhindert werden. Da diese Regelung nur für bestehende Mietverträge bestimmt ist, können bei der Neuvermietung die Mieten allerdings weiter steigen.

Noch bleibt es abzuwarten, was mit der so genannten Mietpreisbremse nach der Bundestagswahl 2017 geschieht. Mit der CDU in der Führung der Jamaica-Koalition könnten die Interessen nicht unterschiedlicher gelagert sein, FDP und Die Grünen verfolgen hier widersprüchliche Anliegen. Ob die Deckelung der Mietpreissteigerung auch 2018 Bestand haben wird, entscheidet sich danach, wer sich in mietrechtlichen Angelegenheiten durchsetzen wird. Wahrscheinlich ist, dass die Verordnungsermächtigung zur Mietpreisbremse auslaufen und nicht weiter verlängert wird.

Schutz vor Mietnomaden

Zahlungsunwillige Mieter können bei einem gerichtlichen Räumungsklageverfahren dazu verpflichtet werden, einen Geldbetrag zu hinterlegen, damit der Vermieter seinen wirtschaftlichen Schaden möglichst gering halten kann. Folgt der Mieter der Anordnung nicht, kann der Vermieter das Räumungsurteil schneller erwirken. Wer sich sicher vor Mietnomaden schutzen möchte, greift aber lieber auf eine Mietausfallversicherung zurück.

Jetzt kann die Wohnung leichter geräumt werden

Das Prinzip der „Berliner Räumung“ erhält nun als gleichberechtigte Alternative Eingang ins Mietrecht. Die Wohnungsräumung kann so für den Vermieter günstiger von statten gehen. Der Vermieter erteilt im Räumungsauftrag lediglich die Besitzverschaffung der Wohnung, sodass der Mieter vor die Tür gesetzt wird. Alles, was in der Wohnung selbst ist und dem Mieter gehört, fällt dann unter das Vermieterpfandrecht.

Eigenbedarfskündigung: Gewerbliche oder freiberufliche Nutzung kein Grund für Eigenbedarf mehr

In einem ersten Verfahren (VIII ZR 44/16) stellte der Bundesgerichtshof bereits klar, dass der Vermieter im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung eine besondere Darlegungspflicht hat. In einem zweiten Verfahren haben die Richter jedoch noch weiter nachgelegt: Vermieter können nun nicht mehr wegen einer gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung Eigenbedarf geltend machen.

So ist es nun – entgegen der bisheriger Rechtssprechung – nicht zulässig, ein berufliches oder geschäftliches Interesse des Vermieters als Grund für eine Eigenbedarfskündigung zu behandeln. Zwar regeln die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB, wann ein Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters hat. Es obliegt jedoch den Gerichten, ob im Einzelfall ein berechtigtes Interesse besteht.

Darüber hinaus stellt die Eigennutzung im Rahmen einer freiberuflichen oder gewerblichen Tätigkeit auch keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.

Fazit

Teilweise wurden die Rechte der Mieter gestärkt, aber auch die Rechte der Vermieter vor allem beim Schutz vor Mietnomaden wurden bekräftigt. Aber auch hier gilt: Man sollte sich über seine Rechte informieren und die Änderungen zumindest grob kennen.

Von vermietsicher.de-Team | Letzte Aktualisierung: 23. April 2013