Den richtigen Mieter finden: 12 Tipps für Vermieter
Viele Immobilienbesitzer stehen irgendwann vor der Aufgabe, ihre Wohnung zu vermieten.
Dies kann zeitintensiv sein und erfordert eine gute Planung. Insbesondere für Privateigentümer, die neu in der Vermietungsbranche sind, gibt es dabei einiges zu beachten. Damit hier alles richtig und unkompliziert abläuft, geben wir Ihnen einige Tipps an die Hand, die sehr hilfreich und zu beachten sind.
Top Tipps, um den richtigen Mieter zu finden
Tipp 1: Die Mietersuche sorgfältig planen
Sobald klar ist, dass die Wohnung ab einem bestimmten Zeitraum unbewohnt ist, empfehlen wir, Leerstände zu vermeiden und so früh wie möglich nach einem neuen Mieter zu suchen.
Sobald die derzeitigen Mieter die Kündigung eingereicht haben, können Sie unter anderem die Kündigungsfrist nutzen, um mit der Suche zu beginnen.
Steht eine vorzeitige Vertragsauflösung im Raum, so helfen viele Mieter dabei, relativ schnell einen Nachmieter zu finden. Dadurch ist es oftmals möglich, eine Wohnungsbesichtigung zu organisieren, während der derzeitige Bewohner noch in der Wohnung lebt.
Im Idealfall finden Sie einen Interessenten und der neue Vertrag schließ sich direkt an den auslaufenden an.
Tipp 2: Eine Zielgruppe definieren
Bevor Sie Ihre Immobilie vermieten, sollte gut überlegt sein, welche Art von Zielgruppe Sie ansprechen und letztendlich gerne in Ihrer Wohnung haben wollen. Das heißt, wohnen derzeit mehrere Senioren im Haus, so bieten es sich an, nicht allzu viel von der bisherigen Altersquote abzuweichen. Dasselbe gilt auch zum Beispiel für Familien oder Studenten.
Tipp 3: Mit geeigneten Mitteln auf die Immobilie aufmerksam machen
Das Umschauen im Freundes- und Bekanntenkreis kann bei der Mietersuche nicht schaden. Vielleicht werden Sie fündig und haben gleichzeitig den positiven Nebeneffekt, den zukünftigen Mieter schon etwas besser zu kennen.
Um auf andere Art und Weise einen Mieter zu finden, gibt es heutzutage viele Möglichkeiten, auf die eigene Immobilie aufmerksam zu machen:
- Per Tageszeitung und Anzeigenblatt
- Im Internet (auf Plattformen wie z. B. Immobilienscout)
- Aushänge an öffentlichen Orten z. B. an einer Universität
- Aushang im Fenster oder Garten der Immobilie (bietet dem Interessenten direkt einen ersten Eindruck von außen)
Tipp 4: Auf den ersten Eindruck achten
Bei dem ersten Kontakt mit dem Mieter, egal ob Telefonat oder E-Mail ist es besonders wichtig, welchen Eindruck die Person auf Sie macht. Kleine Details im Wohnungsanschreiben können unter anderem schon viel aussagen. Schickt der Interessent Ihnen nur eine Nachricht, die im Internet bei Vorlagen zu finden ist oder geht er mehr auf die Immobilie ein und überlegt sich selbst ein nettes Anschreiben?
Grundsätzlich sollte Ihnen der zukünftige Mieter zuverlässig und sympathisch erscheinen.
Tipp 5: Die Zuverlässigkeit der Mieter feststellen
Steht der Besichtigungstermin vor der Tür gibt es ein paar Dinge, auf die Sie achten und berücksichtigen sollten:
- Die Interessenten sollen ihre vollständigen Unterlagen mitbringen. So bekommen Sie einen ersten Eindruck in Bezug auf Pünktlichkeit und Zuverlässigkeit.
- Nehmen Sie sich 15-20 Minuten pro Interessent Zeit, um einen persönlichen Eindruck zu gewinnen und Fragen zu stellen.
- Prüfen Sie die Bonität durch Gehalts- und Einkommensnachweise der letzten drei Monate. Eine Selbstauskunft sollte auch nicht fehlen.
- Sollten Mietinteressenten staatliche Leistung beziehen, ist es wichtig, auf eine direkte Mietzahlung des Amtes zu bestehen.
Die Punkte auf dieser Checkliste sind ebenfalls sehr hilfreich und sollten beachtet werden:
- Auskunft über den Mieter durch einen Fragebogen zu seinen privaten Verhältnissen (Familienstand, Beruf, Privatadresse)
- Kopie des Personalausweises und Prüfung der Richtigkeit der Meldedaten
- Gehalts- und Einkommensnachweise der letzten drei Monate
- Steht eine Schufa-Auskunft zur Verfügung?
- Ist eine Kreditwürdigkeit vorhanden?
- Existiert eine Haftpflichtversicherung?
- Besitzt der Interessent eine Bescheinigung der Mietschuldenfreiheit?
Tipp 6: Mietnomaden und Problemmieter umgehen
Voreilige Entscheidungen in Bezug auf den Mieter können schnell nach hinten losgehen und schwerwiegende Folgen haben.
Beispiele dafür sind:
- Es kommt leider immer wieder vor, dass es Mieter gibt, die dauerhaft einen Grund für eine Mietminderung suchen und so die regelmäßigen Mieteinnahmen gefährden.
- Auch Mieter mit einem speziellen Charakter können Hausgemeinschaften zerstören, bis zu dem Punkt, an dem anderweitige, langjährige Mieter ausziehen.
- Am problematischsten sind Mieter, die die Rechtslage ausnutzen und längerfristig „kostenfrei“ einziehen, sogenannte Mietnomaden. Daraus entstehen häufig finanzielle Verluste und im schlimmsten Fall kommt die Verwüstung und Verwahrlosung der Wohnung dazu.
Hinweis:
Um sich davor zu schützen, dass Sie auf den Kosten und Schäden Ihrer Immobilie sitzen bleiben, gibt es eine sogenannte Mietausfallversicherung. Diese gibt Ihnen die Möglichkeit, Ihre Immobilie individuell, je nach Bedürfnis und Wunsch, abzusichern. Ist dies getan, sind Sie und Ihre Immobilie geschützt und Sie brauchen keine Angst vor den Folgen von säumigen Mietern oder Mietnomaden haben.
Tipp 7: Massenbesichtigungen vermeiden
Haben sich nun einige Interessenten bei Ihnen gemeldet, so empfehlen wir, keine Massenbesichtigungen zu planen. Der Grund dafür ist, dass Sie oftmals gar nicht alle Personen auf einmal wahrnehmen können und viele Eindrücke verloren gehen.
Bei Einzelbesichtigungen dagegen bietet es sich an, dem Interessenten Fragen zu stellen, sich zu unterhalten und sich dadurch besser kennenzulernen. Am Ende der Besichtigung ist es nun einfacher einzuschätzen, ob diese Person weiterhin infrage kommt oder nicht.
Tipp 8: Die Dos and Don'ts bei der Selbstauskunft beachten
Eine Mieterselbstauskunft ist sehr nützlich was die Entscheidung für den zukünftigen Mieter angeht. Alle wichtigen Informationen können hier hinterlegt werden und Sie bekommen Möglichkeit, sich nach mehreren Besichtigungen nochmal alles in Ruhe durchzulesen.
In der Selbstauskunft sollten folgende Informationen enthalten sein:
- Name
- Geburtsdatum
- Aktuelle Anschrift
- Einkommen/Arbeitgeber
- Anzahl der Einzugspersonen
Persönliche Fragen, die nichts mit dem Mietverhältnis zu tun haben, sollten hier nicht abgefragt werden.
Beispiele:
- Fragen zu Familienplanung
- Religionszugehörigkeit
- Hobbys
Sollten solche Fragen trotz allem vorkommen, ist der Bewerber nicht verpflichtet, sie (wahrheitsgemäß) zu beantworten und kann sie sogar ablehnen.
Wir haben für Sie eine Mustervorlage für eine Mieterselbstauskunft angefertigt. Diese können Sie einfach und kostenlos herunterladen und verwenden.
Tipp 9: Die Immobilienwerbung ansprechend gestalten
Um Ihre Immobilie für Mietsuchende interessant zu machen, bietet es sich an, die wichtigsten Merkmale der Wohnung zusammenzufassen. Heben Sie besonders die Eigenschaften Ihrer Immobilie hervor, die den Vorstellungen Ihrer Zielgruppe entsprechen können.
Beispiele hierfür:
- Für Familien bietet es sich an, mit Schulen und Kitas zu werben.
- Gute Verkehrsanbindungen, ein kurzer Weg zur Universität/Ausbildung oder eine vorhandene Möblierung weckt oftmals das Interesser junger Leute.
- Ein besonderer Grundriss, eine wunderschöne und begehrte Wohnlage oder eine gehobene Ausstattung wird unter anderem Besserverdienende ansprechen.
Tipp 10: Über die Unterstützung durch einen Makler nachdenken
Um sich selbst ein wenig Arbeit abzunehmen, können Sie einen Makler für die Immobilie einstellen.
Vorteile dafür wären:
- Der Makler kennt den Markt.
- Er kann Bewerber durch sein Fachwissen gut einschätzen.
- Er verfügt über Zugänge, um Bewerber zu prüfen. Damit reduziert er die Vorauswahl und dementsprechend die Anzahl der Besichtigungstermine.
- Er übernimmt die Besichtigungstermine.
Natürlich fallen bei der Beauftragung des Maklers zusätzliche Kosten an (meist zwei Monatskaltmieten plus Mehrwertsteuer). Hierbei müssen Sie abwägen, ob diese es wert sind und ob Sie bereit sind, diese zu tragen.
Tipp 11: Eine Mietkaution oder Mietbürgschaft verlangen
Die Mietkaution ist dazu da, um Sie vor potenziellen Schäden an Ihrer Immobilie und den damit verbundenen Kosten zu schützen. Sie darf maximal drei Nettokaltmieten betragen und sollte zum Mietbeginn eingefordert werden. Wichtig zu wissen ist jedoch, dass der Mieter die Möglichkeit hat, auch in drei gleich hohen Raten, zusammen mit der Monatsmiete zu zahlen. Zudem darf die Kaution nicht auf das Privatkonto gezahlt werden, sondern muss beispielsweise auf einem Kautionskonto angelegt werden.
Hinweis:
Eine sichere Alternative zu der ursprünglichen Barkaution ist die Mietkautionsbürgschaft. Darunter versteht man eine Urkunde, die der Mieter anstatt der Barkaution bei Ihnen als Vermieter hinterlegt. Diese wird allerdings erst dann ausgestellt, wenn die Bonität des Mieters es zulässt und der jährliche Betrag gezahlt wurde. Der Vorteil für Vermieter hierbei ist, dass bestätigt wird, dass der Mieter ein regelmäßiges Einkommen hat und die Miete zahlen kann. Zudem wird die Verwaltungsarbeit für Sie auf ein Minimum reduziert.
Tipp 12: Bei Rückständen der Miete schnell handeln
Sollte die Situation eintreten, dass der Mieter mit der Mietzahlung im Rückstand ist, sollten Sie so schnell wie möglich ein Gespräch suchen und den Grund für das Nichtzahlen finden.
Manchmal kann es sich schlichtweg um einen kleinen finanziellen Engpass handeln, der sich schnell wieder einpendelt.
Sollte die Situation jedoch andauern, so gibt es die Möglichkeit, dem Bewohner nach einer Nichtzahlung von zwei Monatsmieten fristlos zu kündigen. Wird diese ignoriert, wäre der nächste Schritt eine Räumungsklage einzureichen.
Hier ist jedoch zu beachten, dass Gerichtsprozesse oft über einen längeren Zeitraum andauern und im schlimmsten Fall hohe Kosten verursachen können.
Um sich vor nervenaufreibenden und kostspieligen Situationen wie diesen zu schützen, empfehlen wir Ihnen, vor der Vermietung Ihrer Immobilie eine Mietausfallversicherung mit integriertem Rechtsschutz abzuschließen. Diese trägt im Falle eines Mietausfalls und bei Sachschäden die Kosten. Zusätzlich werden hohe Gerichts- und Anwaltskosten von der enthaltenen Vermieterrechtsschutz-Versicherung getragen.
Zusammenfassung:
Es gibt keine hundertprozentige Sicherheit, an einen passenden und verlässlichen Mieter zu beraten. Jedoch wird durch einige Vorsichtsmaßnahmen das Risiko, an einen säumigen oder zahlungsunfähigen Mieter zu geraten, erheblich reduziert.
Besonders zu empfehlen sind eine Absicherung der Immobilie vor der Vermietung, beispielsweise durch eine Mietausfallversicherung und das Verlangen einer Barkaution oder Mietkautionsbürgschaft.
Von vermietsicher.de-Team | Letzte Aktualisierung: 01. April 2021
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