Räumungsklage: Die wichtigsten Fragen und Antworten inkl. Vorlage

Es gehört zu dem Nervenaufreibendsten, was einem Vermieter passieren kann: Der Mieter zahlt die im Mietvertrag vereinbarte Miete nicht – und zwar monatelang. Da „hilft“ zunächst nur eine fristlose Kündigung, um weiteren Schaden abzuwenden und den Mietschuldenberg nicht ins Unendliche wachsen zu lassen. Doch was tun, wenn auch die ignoriert wird? Dann muss schnellstmöglich die Räumungsklage her, um als Vermieter nicht die eigene Existenz aufs Spiel zu setzen.


Ob sich ein solcher Fall ereignet oder die Notwendigkeit für eine Räumungsklage aus anderen Gründen gegeben ist – jeder Vermieter, der bereits einmal zu diesem Mittel greifen musste, kann bestätigen: Auch wenn die Ignoranz der Mieter durch eine Räumungsklage in Zaum gehalten wird, sind die fremdverschuldeten (Geld-)Sorgen und strapazierten Nerven mit der Aussicht auf eine Zwangsräumung als letztes Mittel leider noch nicht aus der Welt.

Wie schon der Volksmund weiß: Lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende. Auch wenn es sich hinsichtlich Dauer, Aufwand und Kosten einer Räumungsklage verständlicherweise eher wie Letzteres anfühlt. Im Folgenden beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um das Thema Räumungsklage und geben wertvolle Informationen an Vermieter, damit diese bei einer Räumungsklage auf der sicheren Seite sind.

Expertentipp
Wer sich bereits im Vorfeld gut informiert, kann wohl überlegt handeln und auf den Härtefall mit guter Planung reagieren.
Eine gute Auswahl an Versicherungen für Vermieter kann hier Gold wert sein.


Alle Fragen im Überblick

    Was ist eine Räumungsklage und wozu dient sie?
    Fristgerechte Kündigung oder fristlose Kündigung: Was zählt für die Räumungsklage?
    Wie läuft eine Räumungsklage ab?
    Wo und wie beantragt man eine Räumungsklage?
    Wie lange dauert eine Räumungsklage?
    Wie viel kostet eine Räumungsklage?
    Mieter oder Vermieter – wer muss die Kosten einer Räumungsklage tragen?
    Wie kann sich ein Vermieter vor den hohen Kosten, die mit einer Räumungsklage verbunden sind, schützen?
    Kann der Vermieter gleichzeitig mit der Räumungsklage eine Klage auf Nutzungsentschädigung einreichen?
    Kann der Mieter eine Räumungsklage abwenden?
    Wann wird eine Räumungsklage abgewiesen?
    Kann der Mieter gegen eine Räumungsklage Widerspruch einlegen?
    Wann kann eine Zwangsräumung erfolgen?
    Welche Arten der Räumung gibt es?


Was ist eine Räumungsklage und wozu dient sie?

Als Räumungsklage wird eine Klage bezeichnet, die ein Vermieter gegen einen Mieter anstrebt. Im Allgemeinen ist eine Räumungsklage für den Vermieter die letzte Chance, einen gekündigten Mieter, der nicht ausziehen will, aus der Mietwohnung zu bekommen. Die Klage zur Räumung kann angestrebt werden, wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung immer noch nicht verlassen oder Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt hat.

Ist die Klage erfolgreich, erhält der Vermieter einen Räumungstitel, der den Mieter veranlasst, das Mietobjekt zurückzugeben.

Fristgerechte Kündigung oder fristlose Kündigung: Was zählt für die Räumungsklage?

Wenn der Mieter innerhalb einer regulären Frist nicht auf die Kündigung reagiert und wie gefordert auszieht, kann ein Räumungstitel erteilt werden. Gründe für eine Kündigung mit Frist können von berechtigtem Eigenbedarf bis hin zu andauerndem Mietrückstand reichen.

Natürlich kann auch eine fristlose Kündigung einer Räumungsklage vorausgehen, dies ist häufiger der Fall, wenn der Vermieter auf so genannte Mietbetrüger hereingefallen ist. Für die fristlose Kündigung muss der Vermieter jedoch einen Grund nachweisen können. Dazu zählt eine so genannte gewichtige Verletzung des Mietvertrags von Seiten des Mieters.

Wie diese aussehen muss, definiert das Bürgerliche Gesetzbuch in §543 Absatz 2 (BGB) wie folgt:

Wenn

„der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt.“


Denn leider kommt es immer wieder vor, dass Mieter das Eigentum des Vermieters nicht vertragsgemäß behandeln und/oder die vereinbarte Mietzahlung nicht pünktlich eingeht. Hier hilft die so genannte Mietnomadenversicherung. Doch auch bei Untervermietung der Mietsache durch den Mieter bedarf es einer schriftlichen Einwilligung des Vermieters. Besonders Mieter, die gern länger verreisen, gehen oftmals zu nachlässig mit dieser Notwendigkeit um.

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Im Allgemeinen ist der Ablauf einer Räumungsklage oftmals gleich:

  1. Sie als Vermieter kündigen Ihrem Mieter.
  2. Ihr Mieter weigert sich, auszuziehen und ignoriert die Kündigung oder legt Widerspruch ein.
  3. Sie setzen erneut eine schriftliche Frist zum Auszug.
  4. Ihr Mieter ignoriert auch diese Frist und weigert sich, auszuziehen.
    Sie oder Ihr Anwalt reichen die Klageschrift ein und klagen auf Räumung der Wohnung.
  5. Sie als Vermieter müssen zunächst die Kosten für das Gericht vorstrecken.
  6. Ihr Mieter erhält die Räumungsklage vom Gericht und kann darauf reagieren.
    a. Reagiert Ihr Mieter nicht, kann ein Versäumnisurteil beantragt werden.
    b. Sollte Ihr Mieter widersprechen, kommt es zu einem Prozess vor Gericht.
  7. Ist der Prozess für Sie als Vermieter erfolgreich, spricht das Gericht ein Räumungsurteil.
  8. Das Urteil ist vier Wochen nach Verkündung rechtskräftig und kann vollstreckt werden.
  9. Sie als Vermieter beauftragen einen Gerichtsvollzieher mit der Umsetzung.
  10. Weigert sich Ihr Mieter weiterhin auszuziehen, kommt es zur Zwangsräumung.

Wo und wie beantragt man eine Räumungsklage?

Die Klageschrift wird bei dem zuständigen Amtsgericht des Bezirks oder der Stadt, in der sich die Mietwohnung befindet, eingereicht.
Die Klage muss speziellen rechtlichen Formalitäten entsprechen, die sich auf den Inhalt und die Form beziehen. Zudem ist das Kündigungsschreiben an den Mieter bei der Klage sehr wichtig. Ist die Kündigung nicht zulässig formuliert oder die Kündigungsgründe nicht wirksam, kann auch eine Räumungsklage schnell scheitern.

Wenn Sie gerade in der Situation sind, dass Sie Ihrem Mieter gekündigt haben, dieser aber nicht ausziehen will und Sie aus diesem Grund eine Räumungsklage anstreben, kann Ihnen unsere kostenlose Vorlage zur Räumungsklage weiterhelfen:


Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um eine Mustervorlage handelt, die als Orientierung genutzt werden kann. Diese sollte noch personalisiert und auf Ihre Situation anpasst werden. Bei Unsicherheiten sollten Sie den Rat eines Fachanwalts einholen.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

In der Praxis kann eine Räumungsklage oftmals bis zu einem Jahr oder länger dauern.
Glück im Unglück hat der Vermieter, wenn seine Wohnung oder sein Haus innerhalb eines halben Jahres geräumt ist.


Achtung!
Der Mieter hat außerdem die Möglichkeit, mithilfe eines Anwalts eine zusätzliche Räumungsfrist von maximal 12 Monaten zu erwirken, dies kommt jedoch auf den Einzelfall an. In diesem Fall würde sich das Verfahren bis zum geräumten Mietobjekt entsprechend verlängern.

Das kann verschiedene Gründe haben: Wurde eine fristgerechte Kündigung ausgesprochen und der Mieter hat Widerspruch eingelegt, dauert es, bis der Vermieter nachweisen kann, dass er im Recht und die Mietsache zu räumen ist. Er muss zunächst die Berechtigung seiner Kündigung nachweisen.

Wurde eine fristlose Kündigung ausgesprochen, ist der Zeitraum kürzer. Dies liegt bedauerlicherweise daran, dass der Mieter bereits im Vorfeld einen solchen Schaden durch Vertragsbruch angerichtet hat, dass die Voraussetzungen für das Aussetzen der ordentlichen Frist von drei Monaten gegeben sind.


Wie viel kostet eine Räumungsklage?

Die Kosten einer Räumungsklage setzen sich aus mehreren Faktoren zusammen und hängen vom sogenannten Streitwert ab.
Der Streitwert wird aus der Jahreskaltmiete der Mietwohnung bestimmt.

Auf Basis dieses Wertes wird dann der Gerichtskostenvorschuss berechnet, der vom Vermieter vorgestreckt werden muss.
Außerdem muss der Vermieter die Anwaltskosten vorstrecken.


Beispiel:

500 Euro Nettomonatsmiete
Streitwert: 500 Euro x 12 = 6.000 Euro

Bei einem Streitwert von 6.000 Euro können folgende Kosten auf den Vermieter zukommen:

Außergerichtliche Anwaltskosten: ca. 570 Euro
Verfahrenskosten Anwalt: ca. 800 Euro
Gerichtskostenvorschuss: ca. 500 Euro

Mögliche Gesamtkosten Räumungsklage: ca. 1.870 Euro

Zusätzlich zu den Gerichts- und Anwaltskosten können Unkosten für Mietausfälle entstehen, sollte der Mieter keine Miete mehr zahlen.


Beispiel:

Beträgt die Miete 500 Euro monatlich, können schnell Mietschulden von bis zu 6.000 Euro anfallen (bei einer Dauer der Räumungsklage von 12 Monaten).

Expertentipp
Um nicht unter einem sich auftürmenden Mietschuldenberg zu versinken, lohnt es sich, eine Mietausfallversicherung abzuschließen.
Diese bewahrt Sie vor den hohen Kosten, die durch einen Mietausfall für Sie als Vermieter entstehen können.


Mieter oder Vermieter – wer muss die Kosten einer Räumungsklage tragen?

War die Klage erfolgreich, muss der Mieter die Gerichtskosten und die Anwaltskosten des Vermieters übernehmen.

Achtung!
Wenn der Mieter nicht in der Lage war, seine Miete pünktlich zu zahlen, wird er aller Voraussicht nach auch bei den Prozesskosten Probleme mit der Tilgung haben. Das bedeutet, der Vermieter muss die Kosten aus eigener Tasche vorstrecken, denn dem Gericht ist zunächst nur wichtig, dass die anfallenden Kosten überhaupt bezahlt werden. Dass der Vermieter womöglich bereits unter einem riesigen Mietschuldenberg zu leiden hat und selbst seine Existenz sichern muss, fällt hier nicht ins Gewicht.

Einziges Mittel: erneute Klage

Anschließend muss sich der Vermieter, wieder aus eigener Initiative, darum kümmern, dass der Mieter seine Schulden begleicht und kann ihm eine Zahlungsfrist stellen. Kann der Mieter auch diese nicht einhalten, muss ihn der Vermieter erneut verklagen – diesmal auf Zahlung.


Wie kann sich ein Vermieter vor den hohen Kosten, die mit einer Räumungsklage verbunden sind, schützen?

Bevor zum Mittel der Räumungsklage gegriffen wird, muss viel passiert sein. Kein Vermieter setzt sich gern dem langwierigen und teuren Prozedere aus. Zu empfehlen ist in jedem Fall eine gute Rechtsschutzversicherung, damit die laufenden Anwaltskosten dem Vermieter nicht den letzten Nerv rauben. Denn die braucht er, wenn er gut beraten sein will und den Fall zu seiner Zufriedenheit abschließen will.

Zusätzlich zu den juristischen Kosten sind es die sich auftürmenden Mietschulden, die besonders schwer zu Buche fallen. Diese Unkosten können über lange Zeiträume dem Vermieter echte Probleme bereiten und Existenzen gefährden.

Kommen dann auch noch Renovierungsarbeiten hinzu, weil der Mieter schlecht mit dem Wohnraum oder dem Haus umgegangen ist, kann es wieder eine ganze Weile dauern, bis das Objekt dann endlich wieder als Einkunftsquelle genutzt und neu vermietet werden kann. Doch wer kann und will sich das leisten?

Außer, wenn man sehr viel Geld auf der hohen Kante und kein Problem damit hat, vielleicht ein Jahr ohne Einkünfte zu leben, ist auch hier Vorsorge das A und O.
Eine Mietausfallversicherung schützt im Fall einer Räumungsklage Vermieter vor Schäden und Mietausfall und springt ein, wenn der einst so sympathische Mieter und seine Zahlungen ausfallen.

Kann der Vermieter gleichzeitig mit der Räumungsklage eine Klage auf Nutzungsentschädigung einreichen?

Laut § 546a BGB kann der Vermieter zeitgleich mit der Räumungsklage auch eine Klage zur Nutzungsentschädigung einreichen.
Diese Entschädigung kann er laut Experten ab dem Ende der Kündigungsfrist einfordern.

Diese Variante hat einige Vor- und Nachteile:

  • Die Kosten für das Verfahren sind günstiger als bei zwei getrennten Prozessen.
  • Es existiert nur ein Prozess. Bei einem positiven Urteil bekommt der Vermieter gleich den Zahlungstitel.
  • In vielen Fällen machen Vermieter ihr Recht auf eine Nutzungsentschädigung nicht geltend, da der Mieter bei einer Räumungsklage aufgrund nicht gezahlter Miete oftmals kein Geld zur Verfügung hat.
  • Es ist möglich, dass eine Klage auf Nutzungsentschädigung die Räumungsklage verzögert.
    Dies kann passieren, wenn bspw. die Höhe der Entschädigung unklar ist.


Kann der Mieter eine Räumungsklage abwenden?

Hat der Mieter eine Räumungsklage aufgrund säumiger Zahlungen erhalten, hätte er gleich nach Erhalt seiner Kündigung die ausstehende Miete oder Mietkaution begleichen müssen.

Doch im Mietrecht werden Mieter in Deutschland besonders geschützt:
Laut Gesetz hat der Mieter bis zu zwei Monate Zeit, um auch noch NACH Erhalt einer Räumungsklage die ausstehenden Posten zu decken. Begleicht er sie innerhalb dieser Schonfrist, wird die Kündigung unwirksam, das Mietverhältnis besteht weiterhin und er kann die Räumungsklage abwenden.

Eine weitere Möglichkeit: Der Mieter zieht noch während des Verfahrens aus.
Damit gilt der Fall schlichtweg als erledigt, die Klage wird fallen gelassen.

In beiden Fällen gilt die Räumungsklage als nicht erfolgreich, ergo: der Kläger, hier der Vermieter, trägt die Kosten.


Wann wird eine Räumungsklage abgewiesen?

Eine Räumungsklage wird abgewiesen, wenn

  • der Vermieter das Mietverhältnis nicht fristgerecht gekündigt hat.
  • der Vermieter den Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt hat, dieser Kündigungsgrund jedoch für nicht statthaft erklärt wird.
  • der Mieter noch während der Verhandlung aus der Mietwohnung zieht.
  • der Mieter den Mietrückstand innerhalb der zweimonatigen Schonfrist begleicht.


Kann der Mieter gegen eine Räumungsklage Widerspruch einlegen?

Ja, der Mieter kann gegen eine Räumungsklage Widerspruch einlegen.
Tut er dies, wird ein Prozess eröffnet und das Gericht überprüft, ob die Kündigung und die Klage des Vermieters zulässig sind.

Wann kann eine Zwangsräumung erfolgen?

Wenn das Gericht das Räumungsurteil verkündet hat, wird dem Mieter in der Regel noch eine Räumungsfrist gestattet.
In einigen Fällen kann auch der Räumungsschutz greifen, bspw. bei Suizidgefahr oder Krankheit des Mieters.

Nachdem die Räumungsfrist abgelaufen ist, kann ein Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragt werden.
Der Gerichtsvollzieher gewährt dem Mieter eine letzte Frist zur freiwilligen Räumung der Wohnung.

Sollte der Mieter nach dieser Frist immer noch nicht ausgezogen sein, kommt es zur Zwangsräumung.


Welche Arten der Räumung gibt es?

Vermieter können zwischen zwei Arten der Räumung wählen:
der klassischen Räumung durch einen Gerichtsvollzieher und der Berliner Räumung.

Klassische Räumung durch einen Gerichtsvollzieher
Bei dieser Art der Räumung übernimmt der Gerichtsvollzieher die meiste Arbeit. Er beauftragt bspw. ein Umzugsunternehmen, um den Hausrat des Mieters einlagern zu lassen und einen Schlosser, der die Wohnungsschlösser austauscht.
Dies bedeutet für den Vermieter weniger Aufwand. Jedoch hat diese Form der Räumung auch einen Nachteil: die Kosten.
Eine klassische Räumung für eine mittelgroße Wohnung kostet nicht selten bis zu 5.000 Euro.

Berliner Räumung
Bei der Berliner Räumung übernimmt der Vermieter den größten Teil der Arbeit. Der Gerichtsvollzieher ist zwar vor Ort, jedoch verbleibt der Hausrat des Mieters in der Wohnung und wird dort eingelagert. Zu einem späteren Zeitpunkt entsorgt der Vermieter diesen selbst.
Jedoch ist es dem Vermieter im Allgemeinen erlaubt, die Ausstattung des Mieters erst nach der Dauer von einem Monat zu entfernen.
Diese Art der Räumung ist deutlich kostengünstiger. In der Regel belaufen sich die Kosten hierbei auf ca. 150 Euro.


Von vermietsicher.de-Team | Letzte Aktualisierung: 14. März 2019