Wann kann die Miete erhöht werden und was gilt es zu beachten?

Wer ein Wohnhaus sein Eigen nennt, hat erfolgreich in eine Kapitalanlage investiert. Vor dem Hintergrund von Börsenturbulenzen oder Finanzkrisen werden Wohn- und Geschäftshäuser immer noch von vielen Menschen als krisenfeste Vermögensklasse wahrgenommen. Um den Profit einer solchen Kapitalanlage zu erhöhen, gibt es verschiedene Mieterhöhungsmöglichkeiten. Aber wann kann die Miete erhöht werden, und worauf müssen Vermieter hier achten?

Jede dritte Mieterhöhung beinhaltet Mängel, daher sind die Formalien umso wichtiger. Die Mieterhöhung muss folgende Punkte umfassen:

• Datumsangabe
• Name des Vermieters
• Genaue Mieterhöhung in Zahlen (nicht prozentuale Angaben)

Die Mieterhöhung muss allen Vertragsparteien und jedem einzeln schriftlich (Email, Fax oder Brief) mitgeteilt und zugestellt werden. Eine Unterschrift des Vermieters ist nicht verpflichtend, hierzu reicht auch die Unterschrift eines bevollmächtigten Dritten, bspw. eines Verwalters.

Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen, er hat allerdings erst Zeit, die Mieterhöhung auf die genannten Kriterien zu prüfen. Hierzu hat er drei Monate Zeit, inklusive des Monats der Zustellung der Mieterhöhung. Für eine Zustimmung des Mieters müssen die formellen Erfordernisse an eine Mieterhöhung erfüllt sein. Das beinhaltet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze nicht überschritten werden und der Eigentümer die Sperrfrist einhält.

Sperrfrist: Wie häufig kann man die Miete erhöht werden?

Die zwölfmonatige Sperrfrist tritt nach dem Neueinzug eines Mieters sowie nach einer erfolgreichen Mieterhöhung in Kraft. In dieser Zeit darf keine weitere Mieterhöhung angesetzt werden. Privatanleger, die ihre Wohnungen frei finanzieren, dürfen die Miete jedoch der ortsüblichen Vergleichsmiete anpassen. Die Erhöhung tritt nach Mitteilung zum dritten Kalendermonat in Kraft, zwischen zwei Erhöhungen liegen somit mindestens 15 Monate.

Um wie viel darf die Miete erhöht werden?

Sofern in der Region eine Mietpreisbremse eingeführt wurde, muss sich die Erhöhung der Miete am örtlichen Mietspiegel orientieren. Wenn es keinen Mietspiegel in der Region gibt, darf der einer vergleichbaren Nachbargemeinde herangezogen werden. Aber auch hier gilt es, nur vergleichbare Wohnungen ins Verhältnis zu setzen. So dürfen beispielsweise nicht Wohnungen mit Gas- oder Ölofen mit Wohnungen mit Zentralheizung verglichen werden. Wenn der Mietspiegel der Region veraltet ist, muss er übrigens dennoch herangezogen werden. Hintergrund ist hier, dass ein Mietspiegel seine Gültigkeit nicht verliert (vgl. Amtsgericht Ludwigsburg Az. 3 C 1475/13).

Weiterhin muss die gesetzliche Kappungsgrenze eingehalten werden. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent, in einigen Bundesländern sogar nur um 15 Prozent, steigen. Überschreitet eine Mietangleichung diesen Rahmen, ist diese nicht zulässig beziehungsweise muss in Stufen erfolgen.

Übrigens: Die Mietkaution bleibt von einer Mieterhöhung unberührt!

Wie sollte die Mieterhöhung begründet werden?

Wie bereits erwähnt, kann eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete eine Mieterhöhung rechtfertigen, aber auch eine Umlage von Modernisierungskosten sowie die Erhöhung der Betriebskosten können die Mietsumme erhöhen. Seit der Mietrechtsänderung vom 01. Mai 2013 zählt auch der energetische Zustand einer Mietsache zu den Merkmalen, die den Wohnwert erhöhen und kann sogar eine Miete, die den Mietspiegel überschreitet, begründen.

Stimmt der Mieter einer fehlerhaften Mieterhöhung zu, greift die Mieterhöhung trotz der gemachten Fehler. Wenn der Mieter einer korrekten Mieterhöhung widerspricht, muss er unter Umständen auch noch die Gerichtskosten und Rechtsanwaltshonorare tragen.

Wie hoch darf die Mieterhöhung bei Modernisierung sein?

Bei Modernisierungen darf der Vermieter 11 Prozent der Investitionen auf die Jahresmiete umlegen. Hierzu zählen aber nur Investitionen, die die Energieeffizienz oder den Wohnwert dauerhaft verbessern. „Normale“ Renovierungen und Reparaturen dürfen nicht umgelegt werden.

Regelmäßige Mietsteigerung

Eine regelmäßige Mieterhöhung kann entweder durch eine Indexmiete oder eine transparente Staffelmiete erfolgen. Bei einem Indexmietvertrag einigen sich beide Vertragspartner darauf, dass die Miethöhe den jeweiligen Marktbedingungen entspricht beziehungsweise an diese angepasst wird. In einem Staffelmietvertrag wird ein Prozentsatz festgelegt, um den sich die Miete in regelmäßigen Abständen erhöht. Diese beiden Vertragsvarianten sowie die Vereinbarung einer Festmiete, schließen allerdings zusätzliche Mieterhöhungen aus.

Bei einer Erhöhung durch eine Indexmiete ist immer der aktuelle Verbraucherpreisindex anzuwenden. Wenn dieser nicht angeben wird, gilt die Erhöhungserklärung als unwirksam (AG Starnberg, Urteil v. 21.02.14, Az. 2 C 1641/13).

Fazit: Augen auf bei der Mieterhöhung

Nur wer formal korrekte Mieterhöhungen verschickt, sich an den Mietspiegel hält und die Kappungsgrenze einhält, kann seine Mieterhöhungen auch wirksam durchsetzen. Generell sollte man sich natürlich dennoch fragen, ob eine Mieterhöhung wirklich von Nöten ist. Vielleicht ist der Grundsatz „So selten wie möglich und so oft wie nötig“ bei der Mieterhöhung nicht verkehrt.

Weitere Vermieter-Tipps finden Sie hier: Sicher Vermieten – Was ist zu beachten?

Von Vermietsicher-Team | Letzte Aktualisierung: 05. Februar 2014