Die Zwangsräumung ist oftmals der letzte und einzige Weg, einen unerwünschten Mieter, der nicht ausziehen will, aus der Wohnung zu bekommen. Wir zeigen Ihnen, was es dabei zu beachten gilt und wie Sie am besten vorgehen.
Inhaltsübersicht
- Was genau ist eine Zwangsräumung?
- Wann kann eine Zwangsräumung durchgesetzt werden?
- Wie läuft eine Zwangsräumung ab?
- Was passiert mit dem Besitz des Mieters?
- Wie hoch sind die Kosten einer Zwangsräumung und wer trägt diese?
- Welche Arten von Räumungen gibt es?
- Wie können sich Vermieter schützen?
Was genau ist eine Zwangsräumung?
Die Zwangsräumung ist die Folge einer Räumungsklage. Durchgeführt wird diese dann, wenn der Mieter, trotz eines Räumungstitels des Vermieters, die Wohnung nicht verlässt.
Wann kann eine Zwangsräumung durchgesetzt werden?
Bevor eine Zwangsräumung durchgesetzt werden kann, muss der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Gründe hierfür sind in den meisten Fällen große Beträge nicht gezahlter Mieten oder das Verletzten mietvertraglicher Pflichten.
Expertentipp Gegen Mietausfälle und Sachschäden können sich Vermieter mit einer Mietausfallversicherung schützen. Diese übernimmt im Schadensfall die entstandenen Kosten.
Nach der Kündigung hat der Mieter die Pflicht, die Wohnung zu verlassen und diese an den Vermieter herauszugeben.
Weigert sich der Mieter, kann der Vermieter eine Räumungsklage anstreben. Hierfür benötigt er einen gültigen Räumungstitel. Diesen erhält er dann, wenn das Gericht die Sachlage geprüft hat und entscheidet, dass die Kündigung gerechtfertigt war.
Lässt der Vermieter ohne Räumungstitel eine Wohnung räumen, so begeht er laut den Paragraphen 229 und 231 des Bundesgesetzbuches (BGB) eine Straftat durch unerlaubte Selbsthilfe sowie verbotene Eigenmacht. Er macht sich dadurch schadensersatzpflichtig und riskiert eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch.
Auch wenn der Mieter sich längerfristig nicht in der Wohnung aufhält und eine Kündigung per Einwurfeinschreiben erhält, hat der Vermieter kein Recht, in die Wohnung einzutreten.
Sobald der Mieter sein Eigentum jedoch aufgegeben (§959) und wertlose Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen hat, ist es dem Vermieter gestattet, diese zu entsorgen.
Hinterlassenschaften mit Wert müssen vom Vermieter eingelagert werden.
Wie läuft eine Zwangsräumung ab?
Sobald der Räumungstitel erwirkt wurde, kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Dieser ist jedoch dazu verpflichtet, dem Mieter eine letzte Frist von drei Wochen zu setzen, in der er die Wohnung noch freiwillig verlassen kann (§721 ZPO).
Ist die Frist endgültig abgelaufen und der Mieter weiterhin Bewohner der Immobilie, wird seitens des Gerichtsvollziehers eine Spedition oder ein Unternehmen für die Räumung der Wohnung beauftragt.
Sollten sich die betroffenen Personen weiterhin weigern, die Wohnung zu verlassen, kann die Polizei eingeschaltet werden.
Da es nicht selten vorkommt, dass die Ex-Mieter Ersatzschlüssel haben nachmachen lassen, sollten die Schlösser schnellstmöglich ausgetauscht werden. So kann ein unerwünschtes Eintreten in die Wohnung verhindert werden.
Was passiert mit dem Besitz des Mieters?
Möbel und weitere Gegenstände des Mieters werden auf einer Lagerfläche oder in einem Pfandhaus aufbewahrt. Offensichtlicher Müll darf vernichtet werden. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Definition von Müll sehr flexibel ist. Wird Eigentum des Mieters vorzeitig vom Vermieter vernichtet, kann sich dieser schadensersatzpflichtig machen.
Der Mieter hat nun zwei Monate lang die Möglichkeit, gegen Bezahlung der Lagerkosten sein Eigentum abzuholen. Sollte er dies nicht tun, wird sein Eigentum in der Öffentlichkeit versteigert.
Wichtig zu wissen ist jedoch, dass laut §811 der Zivilprozessordnung nicht alle Besitztümer des Mieters gepfändet oder entsorgt werden dürfen.
Beispiele hierfür sind:
- Persönliche Papiere (Ausweispapiere, Geburtsurkunde, Zeugnisse)
- Hilfsmittel z. B. Prothesen oder Brillen
- Tiere
- Schulbücher und religiöse Bücher
Wie hoch sind die Kosten einer Zwangsräumung und wer trägt diese?
Bei einer Zwangsräumung muss vorerst der Vermieter die anfallenden Kosten tragen. Wie hoch diese sind, ist variabel und hängt unter anderem von der betroffenen Immobilie ab. Beispielsweise kann man bei der Räumung einer Dreizimmerwohnung mit Kosten von 2.000 - 3.000 Euro rechnen. Dazu kommen weitere Kosten für die Aufbewahrung und Lagerfläche des Eigentums des Mieters, die monatlich mehrere hundert Euro kosten können.
In der Theorie kann der Vermieter die Kosten für den Prozess dem Mieter anrechnen lassen. Jedoch ist dieser in den meisten Fällen nicht zahlungsfähig und kann somit für die Summe nicht aufkommen. Eine weitere Möglichkeit ist, die gepfändeten Gegenstände zwangsversteigern zu lassen. In den meisten Fällen haben diese Gegenstände jedoch keinen großen Wert, sodass die Kosten der Zwangsversteigerung womöglich höher sind als der daraus resultierende Gewinn.
Welche Arten von Räumungen gibt es?
Berliner Räumung
Bei der Berliner Räumung nutzt der Vermieter sein Vermieterpfandrecht nach §562 BGB. Dies bedeutet, dass nur die Schlösser der Wohnung ausgetauscht werden, das Eigentum des Mieters jedoch in der Wohnung bleibt. Der Vorteil für den Vermieter hierbei ist, dass die Kosten für die Einlagerung sowie für die Unternehmen und deren Arbeiter für die Räumung der Wohnung gespart werden.
Der Mieter hat nun vier Wochen Zeit (§885 a Abs. 4 ZPO), um seine Gegenstände abzuholen. Ist die Frist abgelaufen, darf der Vermieter laut den Paragrafen 1257 und 1233 bis 1240 BGB alles Pfändbare verkaufen.
Frankfurter Räumung
Bei der Frankfurter Räumung übernimmt der Vermieter die Räumung selbstständig, allerdings unter Auflagen eines Gerichtsvollziehers. Das Eigentum des Mieters wird in Räumen gelagert, die für den Gerichtsvollzieher zugänglich sind. Wichtig hierbei ist, dass der Vermieter für eventuell anfallende Schäden am Besitz des Mieters haftet.
Hamburger Räumung
Die Hamburger Räumung wird in zwei Räumungsphasen gegliedert. Als erstes werden die Wohnungsschlösser ausgetauscht. Der zweite Schritt besteht darin, dass der Gerichtsvollzieher einem Speditionsunternehmen den Auftrag zur Zwangsräumung erteilt. Daraufhin hat der Mieter zwei Wochen Zeit, die Wohnung zu räumen und zu verlassen. Unterlässt er dies, beginnen die Räumungsarbeiten des beauftragten Unternehmens.
Wie können sich Vermieter schützen?
Um sich als Vermieter vor Mietausfällen und den damit verbundenen Komplikationen, wie einer Räumungsklage oder einer Zwangsräumung zu schützen, gibt es verschiedene hilfreiche Absicherungen.
Eine Mietausfallversicherung schützt den Vermieter im Fall einer Zwangsräumung vor den hohen Kosten und springt ein, sobald die Mietzahlungen des Mieters auf Grund von beispielsweise Arbeitslosigkeit ausfallen.
Auch eine integrierte Rechtsschutzversicherung ist zu empfehlen, die dem Vermieter im Falle eines gerichtlichen Prozesses bei den Anwalts- und Gerichtskosten unter die Arme greift.
