Wohnung vermieten – Was ist zu beachten?

Viele, die sich zum Kauf einer Immobilie entschließen, tun dies mit der Absicht, sie zu vermieten. Insbesondere für Privateigentümer, die neu in der Vermietungsbranche sind, gibt es dabei einiges zu beachten. Damit Sie nach der Erstvermietung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses kein blaues Wunder erleben und mit zusätzlichen Kosten belastet werden, geben wir von vermietsicher.de Ihnen Tipps, worauf  Sie als Neu-Vermieter unbedingt achten sollten.


Schritt 1: Die richtige Immobilie

Lage der Immobilie:
Jeder Ort und jeder Markt hat seine Besonderheiten sowie Vor- und Nachteile. Je nach Lage kann es unterschiedliche Interessen und Voraussetzungen bei den Mietinteressenten geben. Da all dies in der Auswahl der Immobilie beachtet werden sollte, ist es einfacher, eine Immobilie in seiner direkten Umgebung zu suchen. Hier kennt man die Gegebenheiten, die wirtschaftliche Struktur, Wanderbewegungen, Leerstand usw. Ein weiterer Vorteil: Man ist im Notfall schnell vor Ort. Ist dies nicht möglich, sollte man sich ausgiebig mit dem gewünschten Standort auseinandersetzen oder jemanden zu Rate ziehen, der sich mit dem dortigen Immobilienmarkt auskennt.

Preis und Zustand der Immobilie:
Einer der wichtigsten Faktoren beim Kauf einer Immobilie ist der Preis. Der tatsächliche Wert sollte in jedem Fall durch einen Gutachter festgestellt werden. Allerdings ist es nicht wirtschaftlich, zu jedem interessanten Objekt sofort ein Gutachten erstellen zu lassen.

Auf folgende wichtige Punkte sollte man daher bei der Vorauswahl achten:

  • Lage
  • Höhe des Mietspiegels
  • Zustand der Immobilie: Dach, Fassade, Bauschäden/Mängel
  • Anstehende Modernisierungs- oder Renovierungsmaßnahmen
  • Ausstattung der Immobilie: Sanitäre Anlagen, Leitungen, Anschlüsse
  • Zustand der Heizung: Prüfungsprotokolle der Heizungsanlage
  • Wärmedämmung: Zustand der Fenster, Türen und Dämmung (Energieausweis)

Kaufvertrag:
Auch wenn es selbstverständlich erscheint: Achten Sie beim Kaufvertrag unbedingt darauf, dass Sie alles gelesen und auch verstanden haben. Gibt es unklare Punkte, sollten diese in jedem Fall vor Unterschrift geklärt werden. Sicherheitshalber sollte der Vertrag auch durch einen Anwalt geprüft werden.
Lassen Sie sich auf keinen Fall unter Druck setzen. Wer Druck aufbaut, hat meist selber welchen. Sollte der Verkäufer sich merkwürdig verhalten oder Ihnen nicht ausreichend Zeit geben, den Vertrag ausführlich zu prüfen, ist Vorsicht angesagt.

Folgendes sollte vor Vertragsschluss geprüft werden:

  • Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis
  • Grundbucheinsicht
  • Bestehende Verträge (Hausverwaltung, Versicherungen, Versorger)

Schritt 2: Wie finde ich passende Mieter?

Der erste Schritt in die Vermietung ist das Finden von Interessenten. Hier gibt es mehrere Wege – von der simplen Mundpropaganda im Familien- und Freundeskreis über Anzeigen in Tageszeitungen bis hin zu Inseraten in den bekannten Immobilienportalen. Letztere haben mit Sicherheit die größte Reichweite sowie die Möglichkeit, viele wichtige Informationen unterzubringen.

Wichtig ist eine kurze Zusammenfassung der wichtigen Eigenschaften Ihrer Immobilie unter Vermeidung von zu vielen Abkürzungen. Schöne Fotos der Immobilie und Grundriss erhöhen die Aufmerksamkeit der Interessenten.

Sollten Sie eine bestimmte Zielgruppe bevorzugen, empfiehlt es sich, die Wunschvorstellungen dieser Gruppe in Ihrer Beschreibung hervorheben.

Beispiele:

  • die Nähe zu Schulen, Kitas usw., um Familien zu werben
  • vorhandene Möblierung, schnelles Internet und eine gute Verkehrsanbindung, um junge Leute zu werben
  • die begehrte Wohnlage sowie eine gehobene Ausstattung, um Besserverdienende zu werben
  • einen Hausmeister sowie die fußläufig zu erreichenden Arztpraxen, um Senioren zu werben

Schritt 3: Der Besichtigungstermin

Der nächste Schritt ist die Besichtigung der Wohnung. Hier sollten Sie keine Massenbesichtigung ansetzen. Aufeinander folgende Einzelbesichtigungen sind zwar zeitaufwändiger, allerdings können Sie sich hier einen besseren Eindruck von den Interessenten machen. Auch die Mietinteressenten selbst fühlen sich bei einer Einzelbesichtigung wohler. Kurze Notizen zu den Bewerbern nach der jeweiligen Besichtigung vereinfachen die Auswahl im Anschluss.

Schritt 4: Begutachtung des Mietbewerbers

Eine genaue Begutachtung des Mietbewerbers ist ratsam und vermindert das Risiko, an nicht solvente Mieter oder Mietbetrüger zu geraten. Ein Bewerber sollte nicht nur in die soziale Grundstruktur einer Anlage passen, sondern auch die nötigen finanziellen Mittel mitbringen, sich die Monatsmiete leisten zu können. Ein mündliches Versprechen reicht dabei jedoch nicht.

Sie können sich ein Stück weit absichern, indem Sie sich einige Unterlagen von den Mietinteressenten aushändigen lassen. Wir empfehlen zum einen eine Mieterselbstauskunft. Mietinteressenten sind zwar nicht dazu verpflichtet, eine Selbstauskunft auszufüllen, allerdings sind die meisten Interessenten dazu bereit. Des Weiteren empfehlen wir, sich die letzten drei Gehaltsnachweise sowie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegen lassen. Eine umfangreiche Einsicht in die bisherige „Zahlungsmoral“ des Mietinteressenten erhalten Sie, wenn Sie zusätzlich eine Schufa-Auskunft anfordern.

Einen vollständigen Schutz bieten natürlich auch die Unterlagen nicht. Ein Restrisiko bleibt bestehen. Berichte von gewieften Betrügern, die Unterlagen oder Zahlen fälschen, und dabei einen besonders netten Eindruck machen, liest man immer wieder. Für einen zuverlässigen Schutz vor Mietbetrügern und Mietausfällen empfehlen wir, eine Mietausfallversicherung abzuschließen.

Schritt 5: Der Mietvertrag

Der Mietvertrag regelt – zusammen mit dem aktuellen Mietrecht des BGB – die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter während des Mietverhältnisses. Ein Einzug des Mieters sollte daher immer erst nach der Unterschrift des Mietvertrages erfolgen. Lassen Sie den Mieter vor Abschluss eines schriftlichen Vertrages einziehen, kann es für Sie bei Mietstreitigkeiten schnell problematisch werden. Bei mündlichen Verträgen gelten immer die gesetzlichen Vorschriften des BGB. Diese sind zum größten Teil zum Nachteil des Vermieters ausgelegt.

Folgende Dinge sollte Sie beim Aufsetzen des Mietvertrags beachten:

  • Nutzen Sie nur aktuelle Formularmietverträge. Viele Klauseln von alten Formularen sind nach heutiger Rechtssprechung unwirksam. Speziell die Klauseln zu Schönheitsreparaturen wurden vor kurzem vom Bundesgerichtshof gekippt. Bei der Nutzung von Verträgen mit ungültigen Klauseln können Sie als Vermieter davon ausgehen, dass die Rechtssprechung zugunsten Ihrer Mieter entscheiden wird. Vermieterfreundliche und vor allem rechtssichere Formulare erhalten Sie – meist gegen ein geringes Endgeld – bei den großen Vermieter-Organisationen wie zum Beispiel Haus und Grund.
  • Achten Sie darauf, dass alle Bewohner namentlich erwähnt werden.
  • Die Mieter sollten mit vollständigem Namen, vorheriger Meldeadresse und dem Geburtsdatum im Vertrag aufgenommen werden und eigenhändig unterschreiben.
  • Genauso sollten auch Ihre Angaben als Vermieter vollständig im Vertrag zu finden sein.
  • Zur vermieteten Wohnung werden die genaue Anschrift und Lage, die Miethöhe, aufgeschlüsselt nach Kaltmiete und Nebenkosten, sowie zusätzlich vermietete Räume (Keller, Dachboden, Garten, Garage usw.) benötigt.
  • Ebenfalls wichtig sind Vertragsbeginn und -dauer, Tierhaltung, Mieterhöhungen, Sicherheitsleistungen und eine eventuelle Untervermieterlaubnis.

Schritt 6: Rechte des Vermieters

Um Mietausfälle zu vermeiden, sein Eigentum zu schützen und dessen Wert zu erhalten, haben Vermieter folgende Rechte:

  • Mietkaution
    Der Vermieter darf und sollte in jedem Fall eine Mietkaution zur eigenen Absicherung vor finanziellen Schäden verlangen. Üblich sind zwei bis drei Monatskaltmieten. Mehr als drei Nettokaltmieten sind gesetzlich nicht erlaubt.
  • Rechte bei Mietausfall
    Bei Ausbleiben der Mietzahlungen sollten diese sofort mit Fristsetzung angemahnt werden. Stehen mehr als zwei Monatskaltmieten aus, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden. Wird die Miete weiterhin nicht gezahlt und verbleibt der Mieter trotz Kündigung weiter in der Wohnung, kann und sollte man eine Räumungsklage veranlassen.
  • Vermieterpfandrecht
    Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis an den in die Mietsache eingebrachten Sachen des Mieters ein Pfandrecht (§ 562 BGB). Dieses greift allerdings häufig nicht, da die in der Wohnung befindlichen Sachen oftmals unpfändbar sind. Das Pfandrecht kann nicht für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr sowie für künftige Entschädigungsforderungen geltend gemacht werden.
  • Erhöhung der Miete

1. Mieterhöhung nach Vereinbarung ( 557 I, II BGB)
Die Mieterhöhung nach Vereinbarung wird im Mietvertrag festgehalten.

Staffelmiete (§ 557a BGB)
Hier handelt es sich um eine schrittweise Mieterhöhung in gewissen Zeitabständen. Die Zeitabstände dürfen nicht unter einem Jahr liegen. Weitere Erhöhungen sind nur möglich bei Modernisierung oder Veränderung der Betriebskosten.

Indexmiete (§ 557b BGB)
Die Indexmiete beschreibt die Anpassung der Miethöhe an den allgemeinen Lebenshaltungsindex privater Haushalte in Deutschland (Statistisches Bundesamt). Die Miete muss dabei mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

2. Mieterhöhungen nach Gesetz (§ 557 III BGB)

Der Vermieter hat das Recht, in folgenden Fällen die Miete ohne Vereinbarung im Mietvertrag zu erhöhen:

Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 I BGB)
Diese Mieterhöhung wird gebildet aus den üblichen Entgelten, welche in den letzten vier Jahren für diese oder eine vergleichbare Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart wurde. Der Vermieter darf diese Mieterhöhung nur verlangen, wenn die Miethöhe seit 15 Monaten unverändert war.
Grundsätzlich darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15-20 Prozent erhöhen – je nach Bundesland (Kappungsgrenze).

Mieterhöhungen bei Modernisierung (§ 559 BGB)
Der Vermieter darf die Miete erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat,
– die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen
– die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern
– die nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken
– die aufgrund von Umständen durchgeführt wurden, die er nicht zu vertreten hat

Grundsätzlich kann die jährliche Miete nach Modernisierungen um bis zu elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden.

Grundsteuer
Abwassergebühren
Warme Betriebskosten (Heizung, Warmwasser)
Aufzug (auch für Mieter im Erdgeschoß, (BGH VIII ZR 103/06)
Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung
Straßenreinigung / Müllabfuhr
Beleuchtungskosten
Gartenpflege
Schornsteinfeger
Hausmeisterkosten
Sach-/Haftpflichtversicherungen
Antennenanlage/Kabelanschluss
Waschraum

Wichtig: Nur wenn der Vermieter es mit dem Mieter vertraglich vereinbart hat, darf er die Nebenkosten auf diesen umlegen. Der Vermieter muss dazu nicht sämtliche Kosten aufzählen. Mit dem Begriff „Betriebskosten“ sind die gängigen umlagefähigen Nebenkosten ausreichend genannt (BGH VIII ZR 137/15).

  • Kündigungsrecht des Vermieters

Die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters sind beschränkt.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 I BGB).
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters liegt vor,
wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt hat
bei Eigenbedarf
bei Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks durch den Mieter

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und der Aussteller muss eigenhändig unterschreiben (§ 126 BGB).
Der Vermieter hat des Weiteren die Gründe für die Kündigung aufzuführen.
Zu guter Letzt muss der Vermieter auf die Form und die Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 574 ff BGB).
Dieser Hinweis ist in der Form frei und führt bei Fehlen nur zur Verlängerung der Widerspruchsfrist.

Schritt 7: Rechte des Mieters

Die Rechte des Mieters werden im aktuellen Mietrecht des BGB und im Mietvertrag geregelt. Sie schützen den Mieter und schaffen eine rechtliche Grundlage für Streitigkeiten zwischen verschiedenen Mietparteien sowie Mieter und Vermieter. Eine Übersicht über die wichtigsten Mieterrechte finden Sie hier:

  • Hausrecht
    Mit der Schlüsselübergabe treten Sie das Hausrecht an den Mieter ab. Sie dürfen den vermieteten Wohnraum ab diesem Zeitpunkt nicht mehr ohne Wissen und Zustimmung des Mieters betreten.
    In bestimmten Fällen, z.B. bei Modernisierungs- und Reparaturarbeiten, steht Ihnen für Besichtigungen aber weiterhin ein Zutrittsrecht zu. Auch für Besichtigungen durch Nachmieter oder Kaufinteressenten können Sie nach Absprache mit dem Mieter Zutritt verlangen. Die Rechte des Mieters sehen vor, dass der Termin mindestens einen Tag vorher mit ihm abgesprochen werden muss.
  • Lärm und Ruhezeiten
    Der Mieter hat ein Recht darauf, dass die jeweils gültigen Ruhezeiten von Nachbarn und im Haus lebenden Vermietern eingehalten werden. Musik, Fernseher oder Radio sollten währenddessen auf Zimmerlautstärke beschränkt bleiben. Häusliche Arbeiten wie Staubsaugen oder gelegentliche Handwerksarbeiten sind außerhalb der Ruhezeiten gestattet.
    Das Spielen von Instrumenten lässt sich oft nicht auf Zimmerlautstärke beschränken. Gerichte räumen hier in der Regel eine Spielzeit von zwei Stunden pro Tag ein. Diese müssen aber außerhalb der Nacht und der Ruhezeiten liegen.
    Eine im Mietrecht festgeschriebene Erlaubnis für lautstarkes Feiern gibt es nicht. Die oft herangezogene Regel, wonach einmal im Monat gefeiert werden darf, existiert nicht. Es sollte hier eine individuelle Einigung mit den Nachbarn gefunden werden, mit der alle zufrieden sind.
    Kinderlärm muss hingenommen werden, auch in den Ruhezeiten. Allerdings haben hier die Eltern erzieherisch auf die Kinder einzuwirken, um unnötige Lärmbelästigung, insbesondere in den festgelegten Ruhezeiten, möglichst zu vermeiden.
    Baden oder Duschen kann auch zur Nachtzeit nicht verboten werden.
  • Umbauten/Einrichtung/Wände
    Der Mieter darf Nägel einschlagen sowie Schrauben inkl. Dübel zum Anbringen von Bildern oder Einrichtungsgegenständen nutzen. Auch das Bohren in Kachelwände ist erlaubt. Selbst die Fliesen dürfen, wenn die Löcher in den Fugen nicht passen, angebohrt werden. Ein Auswechseln der angebohrten Kacheln bei Auszug kann nicht verlangt werden.
    Bauliche Veränderungen wie z.B. Wanddurchbrüche und Veränderungen der Elektro- oder Sanitärinstallationen bedürfen immer der Erlaubnis des Vermieters.
  • Einzug von Familie und Freunden
    Laut aktuellem Mietrecht dürfen nahe Familienangehörige wie Ehepartner sowie eingetragene Lebenspartner und deren Kinder ohne das Einverständnis des Vermieters in die Wohnung einziehen. Die Wohnung darf dabei allerdings nicht überbelegt werden und der Vermieter muss über den Einzug informiert werden.
    Ein Einzug von entfernten Verwandten oder Freunden bedarf der Zustimmung des Vermieters.
  • Instandhaltung
    Mieter haben grundsätzlich das Recht auf einen vertragsgemäßen Zustand der Wohnung. Dies geht einher mit der Verpflichtung des Vermieters, die Wohnung instand zu halten. Bestehen Mängel, welche durch den Vermieter nicht fristgemäß beseitigt werden, darf der Mieter die Miete mindern (§ 536 Bürgerliches Gesetzbuch).

Schritt 8: Absicherung der Immobilie

Eine Grundabsicherung Ihrer Immobilie erfolgt aktuell wahrscheinlich über eine Mietkaution in bar, welche der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses bei Ihnen hinterlegt. Diese kann nach Beendigung des Mietvertrages verwendet werden, wenn der Mieter in der Wohnung verursachte Schäden nicht zahlt, Schönheitsreparaturen nicht durchführt oder die Miete nicht bezahlt hat. Es ist wichtig, sie im Mietvertrag aufzuführen und auf einem extra dafür vorgesehenen, vom Privatvermögen getrennten Konto zu hinterlegen. Eine Alternative dazu bietet zum Beispiel die Mietkautionsbürgschaft von kautionsfrei.de: Sie als Vermieter erhalten statt der Barkaution eine Bürgschaftsurkunde. Diese bietet den gleichen Schutz wie die herkömmliche Mietkaution in bar, mit dem Unterschied, dass eine Versicherung – in diesem Fall die R+V Versicherung – dafür bürgt.

Auch diese Absicherung ist auf maximal drei Monatskaltmieten beschränkt. Das bei Mietnomaden meist notwendige Verfahren nach einer Räumungsklage kann sich allerdings sechs bis zwölf Monate hinziehen. Die in diesem Zeitraum anfallenden Mietausfälle plus eventuelle Sachschäden können, gerade bei einer finanzierten Immobilie, den Vermieter in ernsthafte Schwierigkeiten bringen.

Wir empfehlen daher den Abschluss einer Mietausfallversicherung. Weitere Infos zu den aktuell verfügbaren Absicherungen finden Sie unter https://vermietsicher.de. Weitere Fragen zu diesem Thema beantworten wir gerne unter der kostenlosen Hotline 0800 01 22 335

Schritt 9: Versteuerung der Mieteinnahmen

Liegen Ihre Gesamteinnahmen inklusive sonstiger Einkünfte pro Jahr unter dem aktuellen steuerlichen Freibetrag (2016 liegt dieser bei 8652 Euro für Alleinstehende), ist keine Versteuerung der Mieteinnahmen erforderlich. Wer darüber liegt und die aus dem Mietverhältnis resultierenden Einnahmen versteuern muss, zieht hierzu nur die Nettokaltmiete zur Berechnung heran, da die vom Mieter gezahlten Nebenkosten zur Begleichung der Betriebskosten genutzt werden. Von den Mieteinnahmen sind die Aufwendungen für die Finanzierung und den Unterhalt der Immobilie abzuziehen. Dazu zählen:

  • Zinsbelastungen aus dem Kredit
  • Handwerkerrechnungen
  • lineare Abschreibungen des Gebäudes
  • Werbungskosten.

Auch der Jahresbeitrag einer Mietausfallversicherung kann steuerlich geltend gemacht werden.

Schritt 10: Erfolgreich vermietet

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben Ihre Immobilie erfolgreich vermietet.


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