Es gehört zu dem Nervenaufreibendsten, was einem Vermieter passieren kann: Der Mieter zahlt die vertraglich vereinbarte Miete nicht – und zwar monatelang. Da „hilft“ zunächst nur eine fristlose Kündigung, um weiteren Schaden abzuwenden und den Mietschuldenberg nicht ins Unendliche wachsen zu lassen. Doch was tun, wenn auch die ignoriert wird? Dann muss schnellstmöglich die Räumungsklage her, um als Vermieter nicht die eigene Existenz aufs Spiel zu setzen.

Ob sich ein solcher Fall ereignet, oder die Notwendigkeit für eine Räumungsklage aus anderen Gründen gegeben ist – jeder Vermieter, der bereits einmal zum Mittel der Räumungsklage greifen musste, kann bestätigen: Auch wenn die Ignoranz der Mieter durch eine Räumungsklage in Zaum gehalten wird, sind die fremdverschuldeten (Geld-)Sorgen und strapazierten Nerven mit der Aussicht auf eine Zwangsräumung als letztes Mittel leider noch nicht aus der Welt.

Aufwand, Stress und Kosten einer Räumungsklage lassen sich eindämmen

Wie schon der Volksmund weiß: Lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende. Auch wenn es sich hinsichtlich Dauer, Aufwand und Kosten einer Räumungsklage verständlicherweise eher wie Letzteres anfühlt. Im Folgenden listen wir wertvolle Informationen für Vermieter auf, damit diese bei einer Räumungsklage auf der sicheren Seite sind.

Es ist zum Verzweifeln: Wenn der Mieter weder zahlt noch auszieht, kann es für den Vermieter richtig teuer werden.

Übersicht für Vermieter: Verlauf, Dauer & Kosten einer Räumungsklage

Was kann der Vermieter tun, um sich im Falle einer Räumungsklage nicht hilflos zu fühlen? Zunächst: Wer sich bereits im Vorfeld gut informiert, kann wohl überlegt handeln und auf den Härtefall mit guter Planung reagieren. Eine gute Auswahl an Versicherungen für Vermieter kann hier Gold wert sein.

Voraussetzungen einer Zwangsräumung: der Räumungstitel

Als Vollstreckungsvoraussetzung für eine Zwangsräumung (§ 940a Abs. 3 ZPO) bedarf es eines Vollstreckungstitels, bzw. Räumungstitels (§ 704 ZPO). Das ist eine amtliche Anordnung, die aufgrund eines gerichtlichen Beschlusses erteilt werden kann. Hierin festgehalten ist die genaue Handlung, der ein Schuldner durch gerichtliche Anordnung Folge zu leisten hat; im Falle einer Räumungsklage handelt es sich um die Räumung und das Verlassen einer Mietsache. Folgt der Angeklagte der Anordnung nicht, kann eine Zwangsräumung vollzogen werden. In diesem Fall würde sein Hab und Gut eingelagert.

Fristgerechte Kündigung oder fristlose Kündigung: Was zählt für die Räumungsklage?

Wenn der Mieter innerhalb einer regulären Frist nicht auf die Kündigung reagiert und wie gefordert auszieht, kann ein Räumungstitel erteilt werden. Gründe für eine Kündigung mit Frist können von berechtigtem Eigenbedarf bis hin zu andauerndem Mietrückstand reichen.

Natürlich kann auch eine fristlose Kündigung einer Räumungsklage vorausgehen, dies ist häufiger der Fall wenn der Vermieter auf so genannte Mietbetrüger hereingefallen ist. Für die fristlose Kündigung muss der Vermieter jedoch einen Grund nachweisen können. Dazu zählt eine so genannte gewich­tige Vertragsverletzung von Seiten des Mieters. Wie diese aussehen muss, definiert das Bürgerliche Gesetzbuch in §543 Absatz 2 (BGB) wie folgt:

Wenn

„der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt“.

Denn leider kommt es immer wieder vor, dass Mieter das Eigentum des Vermieters nicht vertragsgemäß behandeln und/oder sich nicht darum scheren, die vereinbarte Miete auch pünktlich zu zahlen. Hier hilft die so genannte Mietnomadenversicherung. Doch auch Untervermietung der Mietsache durch den Mieter bedarf des schriftlichen Einverständnis des Vermieters. Besonders Mieter, die gern länger verreisen gehen oftmals zu lax mit dieser Notwendigkeit um.

So läuft es üblicherweise ab – alle Schritte bis zur Zwangsräumung:

Im Falle einer fristgerechten, ordentlichen Kündigung

1: Der Vermieter kündigt dem Mieter. Sofern nicht anders schriftlich vereinbart, beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate.

2: Der Mieter legt Widerspruch ein oder zieht ohne Rücksicht auf die Kündigung nicht fristgerecht aus. Im Schnitt umfasst dieser Schritt 2 Monate.

Im Falle einer fristlosen, außerordentlichen Kündigung

1: Der Mieter begeht eine gewichtige Vertragsverletzung laut §543 (BGB)

2 : Der Vermieter kündigt dem Mieter fristlos, der Mieter ignoriert diesen Umstand.

Weiterer Verlauf bei fristloser & fristgerechter Kündigung

3: Der Vermieter reicht die Räumungsklage ein. Achtung: Der Vermieter muss hierfür den Gerichtskostenvorschuss zahlen!

4: Der Mieter erhält die Räumungsklage und kann darauf innerhalb von einer erneuten Frist von 2 Monaten antworten.

5: Bei Nichtbeantwortung der Räumungsklage durch den Mieter erhält der Vermieter zügig den Räumungstitel. Antwortet er, ziehen sich die Verhandlungen möglicherweise noch einige Wochen hin.

6: Gerichtsverhandlung. Das Gericht spricht ein Urteil, das nach 4 Wochen vollstreckungsfähig ist.

7: Ein Gerichtsvollzieher wird mit der Durchführung beauftragt.

8: Zieht der Mieter weiterhin nicht freiwillig aus, erfolgt eine Zwangsräumung. In diesem Fall wird der Hausrat des Mieters eingelagert.

Dauer bis zur Vollstreckung einer Räumungsklage

Glück im Unglück hat der Vermieter, wenn seine Wohnung oder sein Haus innerhalb eines halben Jahres geräumt ist. Doch tatsächlich dauert es in der Praxis oftmals bis zu einem Jahr oder länger bis die Mieter ausgezogen sind.

Es kann sich oftmals bis zu einem Jahr oder länger hinziehen

Aufgepasst: Der Mieter hat außerdem die Möglichkeit, mithilfe eines Anwalts eine zusätzliche Räumungsfrist von maximal 12 Monaten zu erwirken, dies kommt jedoch auf den Einzelfall an. In diesem Fall würde sich der Prozess bis zu geräumten Wohnung entsprechend verlängern.

Das kann verschiedene Gründe haben: Wurde eine fristgerechte Kündigung ausgesprochen und der Mieter hat Widerspruch eingelegt, dauert es, bis der Vermieter nachweisen kann, dass er im Recht und die Mietsache zu räumen ist. Er muss zunächst die Berechtigung seiner Kündigung nachweisen.

Wurde eine fristlose Kündigung ausgesprochen, ist der Zeitraum kürzer. Dies liegt bedauerlicherweise daran, dass der Mieter bereits im Vorfeld einen solchen Schaden durch Vertragsbruch angerichtet hat, dass die Voraussetzungen für das Aussetzen der ordentlichen Frist von 3 Monaten gegeben sind.

Finger in die Wunde gelegt: das sind die Kosten einer Räumungsklage

  • Mietausfall: im Schnitt zwischen 3 und 12 Monatsmieten, warm (Beispiel: Beträgt die Warmmiete 1000 € monatlich, können schnell Mietschulden von bis zu 12.000 € anfallen)
  • Gerichtskostenvorschuss: ab circa 360 €
  • Anwaltskosten (Beratungstermine + Verfahrenskosten): circa 800 €

Mieter oder Vermieter – wer muss die Kosten einer Räumungsklage tragen?

Zuerst die guten Nachrichten:

War die Klage erfolgreich, muss der Mieter die Gerichtskosten und die Anwaltskosten des Vermieters übernehmen.

Nun die schlechten:

Wenn der Mieter nicht in der Lage war, seine Miete pünktlich zu zahlen, wird er aller Voraussicht nach auch bei den Prozesskosten Probleme mit der Tilgung haben. Das bedeutet, der Vermieter muss die Kosten aus eigener Tasche vorstrecken, denn dem Gericht ist zunächst nur wichtig, dass die anfallenden Kosten überhaupt bezahlt werden. Dass der Vermieter womöglich bereits  unter einem riesigen Mietschuldenberg zu leiden hat und selbst seine Existenz sichern muss, fällt hier nicht ins Gewicht.

Einziges Mittel: erneute Klage

Anschließend muss sich der Vermieter, wieder aus eigener Initiative, darum kümmern, dass der Mieter seine Schulden begleicht und kann ihm eine Zahlungsfrist stellen. Kann der Mieter auch diese nicht einhalten, muss ihn der Vermieter erneut verklagen – diesmal auf Zahlung.

So können Vermieter die hohen Kosten einer Räumungsklage beeinflussen und ihre Nerven schonen

Bevor zum Mittel der Räumungsklage gegriffen wird, muss viel passiert sein. Kein Vermieter setzt sich gern dem langwierigen und teuren Prozedere aus. Zu empfehlen ist in jedem Fall eine gute Rechtsschutzversicherung, damit die laufenden Anwaltskosten dem Vermieter nicht den letzten Nerv rauben. Denn die braucht er, wenn er gut beraten sein will und den Fall zu seiner Zufriedenheit abschließen will.

Mögliche Mietschulden machen den größten Teil der Kosten aus

Doch wie in der Kostenaufstellung oben ersichtlich, sind es oftmals nicht die juristischen Kosten, die besonders schwer zu Buche fallen. Es sind die sich auftürmenden Mietschulden, die über lange Zeiträume erstreckt dem Vermieter echte Probleme bereiten und Existenzen gefährden können. Kommen dann auch noch Renovierungsarbeiten hinzu, weil der Mieter schlecht mit der Wohnung oder dem Haus umgegangen ist, kann es wieder eine ganze Weile dauern, bis das Objekt dann endlich wieder als Einkunftsquelle genutzt und neu vermietet werden kann. Doch wer kann und will sich das leisten?

Gegen Mietausfall und Schäden kann man sich absichern

Außer, man hat sehr viel Geld auf der hohe Kante und kein Problem damit, vielleicht ein Jahr ohne Einkünfte zu leben, ist auch hier Vorsorge das A und O. Eine Mietausfallversicherung schützt im Fall einer Räumungsklage Vermieter vor Schäden und Mietausfall und springt ein, wenn der einst so sympathische Mieter und seine Zahlungen ausfallen. Die Kosten für den Versicherungsschutz belaufen sich pro Jahr auf etwa 69 €.

Typische Leistungen einer Mietausfallversicherung (Rhion):

  • Übernahme der Mietrückstände einschließlich Nebenkosten
  • Übernahme von Renovierungs- und Sanierungskosten
  • Sachschaden bei ersatzpflichtigem Mietausfallschaden

Kann ein Mieter die Räumungsklage auch noch abwenden?

Hat der Mieter eine Räumungsklage aufgrund säumiger Zahlungen erhalten, hätte er gleich nach Erhalt seiner Kündigung die ausstehende Miete oder Mietkaution begleichen müssen.

Gesetz ist auf Seite des Mieters: Bei Abwendung trägt der Kläger die Kosten

Doch Mieter werden in Deutschland besonders geschützt: Laut Gesetz hat der Mieter bis zu zwei Monate Zeit, um auch noch NACH Erhalt einer Räumungsklage die ausstehenden Posten zu decken. Begleicht er sie innerhalb dieser Schonfrist, wird die Kündigung unwirksam, das Mietverhältnis besteht weiterhin und er kann die Räumungsklage abwenden.

Eine weitere Möglichkeit: Der Mieter zieht noch während des Prozesses aus. Damit gilt der Fall schlichtweg als erledigt, die Klage wird fallen gelassen.

In beiden Fällen gilt die Räumungsklage als nicht erfolgreich, ergo: der Kläger, hier der Vermieter, trägt die Kosten.


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